さていよいよ　ブログが始まります。
今週は、税理士の鈴木和宏が担当して
書いていきます。

今日は、地主様の悩みについて
書いていきます。

「先祖代々の土地のため手放したくない」
「子供や孫まで先々何とか収入を確保したい」
「土地活用に関して失敗はできない」

このような経営上の悩みを持つ
地主様は多いと見受けられます。

また、賃貸経営においては、
「空室」や
「家賃下落」
などの悩みもあることと思います。

「景気が良くなればきっと・・・・」
などといっていては効率の良い
賃貸経営はできません。

次回より、地主や不動産オーナーが
抱えていらっしゃる悩みとその対策を
具体例を挙げて書いていきます。

地主様や、マンション経営者の方々が
まず抱える大きな悩みの１つとして
「家賃の滞納」
があります。

せっかく立派な相続対策をしても、
家賃滞納があれば、効果がなくなります。

滞納された家賃は対策もせず
待っているだけでは入ってきません。

滞納者のなかでも、
“一時的に支払が遅れている方”
ならばまだいいのです。
それ以外にも色々なケースがあります。
特にやっかいなのが、
“まったく支払う気がないケース”
です。

家賃を催促しに行っても、
“居留守”や“約束を破る”などの
悪質なケースもあります。

次回、この「家賃滞納対策」
についての対策を書いていきます

今日は、帝国データバンクさん主催で

“インザブラック”の

セミナー講師をします。

賃貸経営をするうえで

“インザブラック”

　　黒字経営

でなければなりません。

大変ありがたい話でいつも協力して下さる

帝国データバンクの担当者様には

大変感謝しています

精一杯セミナーをしてきます。

今日は、連帯保証会社を利用する場合の注意点を

書いていきます。

先ず、連帯保証会社と提携あるいは代理店契約している

不動産会社に仲介を依頼する必要があります。

　　　　　　「督促」と「保証」

を行ってくれるのはオーナにとっても大きなメリットといえます

そのため

“個人の連帯保証人よりも頼りになる”

と考えるオーナーも多いようです。

相続対策として賃貸経営をしても

やはり、“利回り”が重要です。

家賃滞納があれば、キャッシュフローも悪くなり

効果的な相続対策になりません。

今日は、地主・マンションの方のための

「家賃滞納対策」

について、具体的に書いていきます。

具体的な家賃対策として、先ず

「連帯保証会社の利用」

が挙げられます。

連帯保証会社は、まず、契約時に保証料として

家賃の一定金額を家主から受け取ります。

そして、入居者が家賃を滞納した場合

その家主に代わって督促を行います。

一方、家主に対しては連帯保証会社が

滞納家賃を入居者に代わって支払うというものです。

次回、注意点を書いていきます

今週も引き続き、税理士の鈴木和宏が

先週の内容を書いていきます。

賃貸経営については、様々な形態があります

　・　店舗

　・　テナント事務所

　・　住居

　・　介護施設
　
　　　　　・
　　　　　　
　　　　　・
　　　　　　
　　　　　・

今、問題となっている訪問介護があります

賃貸経営も儲かればいいだけではいけません

例えば、住居の場合

　・　生活環境　・・・　住みやすさ

　・　生活にとって便利な設備

　・　街並み　や　風景

　・　住空間　・・・・　やすらぎ

　　　　　　　　・
　　　　　　　　・
　　　　　　　　・

　　　　　などなど

建てればいいというだけでは

だめなのは当然です。　

今日は、前回に引き続き

「家賃滞納対策」について書いていきます

「家賃滞納対策」の１つとして

「入居審査」を慎重に行うことです。

入居者が入居する際に、その人の

　・　年収（支払能力）・・・賃料を払えるのか？

　・　職業（勤務先）・・・・・勤務年数・社会的地位は？

　・　保証人（続柄）・・・・・所在地・保証人に保証能力があるか？

　・　人柄　　　　　　・・・・・安心感を与える人物像か？

　･　家族構成　　　

　・　他の部屋の入居者層としてバランス

　などの項目の審査を行います。

当たり前の事を当たり前にしなければいけません

関西は特に古い賃貸マンションが多いように

思われます

家賃の滞納を防ぐには、

“家賃滞納する可能性のある人を入居させない”

ことです。

現状、いくら空室が多いからといって

入居者を選定しないで入居させることは

できません。

何の審査もせずに入居させ家賃滞納されてしまっては

意味がありません。

地主オーナーは手抜きをせずに

入念に入居者の審査を行うようにしましょう！

地主、オーナーにとって大きな問題である

「家賃滞納対策」の方法の１つとして

「信販会社の利用」

という方法があります。

これは“家賃が信販会社経由で入金してくる”

というもので信販会社が家賃回収を代行してくれます。

地主オーナにとっては非常にメリットがあります。

そして、

　・　集金業務がなくなる

　・　家賃の未収を保証

　・　家賃の督促業務は信販会社が代行

いいことづくめで

是非、検討してみたいものです。

家賃の支払がクレジットでできると

入居者も非常に便利です

　・　家賃の振込みの手間が省ける

　・　クレジットカードを利用するため
　　　支払家賃に応じたポイントがつく

というメリットがあります

ただしこのシステムの利用には

　・　信販会社と加盟店契約を結ぶ、または
　　
既に加盟店契約を結んでいる不動産管理会社に

　　　管理を依頼する

　・　信販会社に一定の保証料を払う必要がある

などの一定の要件があるので、地主オーナーは

管理会社の選択をよく検討してください！

今週も引き続き　税理士の鈴木和宏が書いていきます。

いよいよ梅雨に入りました。

暑い夏になると　予想されています。

健康に気をつけながら

今週も元気に過ごしましょう。

賃貸経営において、「家賃滞納」 と

並んで問題となるのは何でしょうか？

そうです

「空室」

の問題です。

入居者に家賃を滞納されて

資金繰りが悪化することは避けたいです。

それと同時に　物件に空室が増加して、

そもそもの入金が減少することは大変です。

資金繰りが悪化することを避けたいのが本音です。

この対策については　明日以降に書いていきます。

今日は　この空室対策の具体的な方法について書いていきます。

空室対策は様々です。

一つは「管理会社の選択」です。

それと入居者への対応の変化で

「ペット対応型マンションへのリフォーム」をすること。

そして「段階家賃システムの導入」です。

次回、この中の

「管理会社の選択」

について書いていきます。

６/１１号の全国賃貸住宅新聞に

わが関西不動産賃貸経営支援機構

について、関西版に掲載されました

今後とも、こういうマスコミで取り上げられる

ことが多々あります

責任をもって活動をしていきます。

空室対策として考えられる方法は、

「管理会社の選択」

があります。

管理会社に物件管理を依頼していない

地主やオーナーの方は、

管理会社に物件の空室対策を依頼することで

ある程度問題が解決できます。

自分で管理していると仲々情報がないので

大変有益です。

既に管理会社に空室対策を依頼している

地主やオーナーの方については

さらに良い管理会社を選ぶことにより

空室問題を解決できるでわけです

しかし、 いざ管理会社を選ぶとなると

一体どうやって選べばいいのか

悩んでしまう方も多いでしょう。

そこで、 次回から

「管理会社を選ぶときのポイント」

について詳しく書いていきたいと思います

今週も、税理士の鈴木和宏が書いていきます。

最近、長期金利が上昇してきています

欧米の金利が上昇してきたのが理由の

一つであるといわれています。

預金をする人は大歓迎です

しかし、住宅ローンや、賃貸経営についての

借入金をする方にとっては、

大変迷惑です。

借入金利の見直しが行われるからです。

従って、空室をなくし家賃滞納がないように

不動産の賃貸経営をしなくてはいけません。

先週も、管理会社の選択は、

不動産オーナー様にとって

とても重要なポイントですと書きました。

今日は、 この管理会社の選択するときの

ポイントについて書いていきます。

具体的には、

・　会社全体がその地域の情報に詳しいか

・　会社・営業所などの雰囲気は良いか

・　集客力・募集力に信用がおけるか

・　世の中の動向・情勢に敏感に反応しているか

・　担当社員が責任をもって身近に接しているか

・ 他の管理物件の管理状況はどうか

・ 家賃相場を把握しているか

・ 家賃滞納に対する回収方法や回収形態は

　どうなっているか

などです。

賃貸経営オーナー様が何を望んでるでいるかによって

選択もかわると思います。

従って、現在困ってること、将来的に起ってるで

あろう事を予測して管理会社を選択しましょう。

不動産管理会社は賃貸経営において

オーナとは、大事なビジネスパートナーといえます。

従って、

・　その管理会社の得意分野は何か

・　管理物件の実績は

・　プロパーティマネージメントをしてくれるのか

　　　　　　　　・
　　　　　　　　・
　　　　　　　　・

　　　　　　などです

もし管理を依頼する場合には１社だけでなく、

複数の会社から話を聞き、 管理会社を選択することを

オススメします。

今日は、賃貸経営オーナの悩みの中の一つ

「家賃の値上げ交渉」

について書いていきます。

既に不動産管理会社などに

管理業務を委託されているオーナー様は

その管理会社が値上げ交渉を

行ってくれるかもしれませんが、

オーナー自身が物件を管理・ 運営されている場合、

オーナー自らが家賃の値上げ交渉を行うことになります。

一般的に、家賃を値上げする時の条件として、

「固定資産税、 都市計画税などの税額上昇」

「家賃を増額しないという契約を交わしていない」

などです。

これらの条件満たしていれば、

家賃の増額請求を大丈夫といわれています。

しかし、 現状では家賃の値上げは難しいとは思われますが・・・

じめじめとした梅雨の季節ですが

皆様、お元気でしょうか？

今日は、家貸値上げの注意点を書きます。

また家賃値上げを行うときの注意点として、

「○月分から、 家賃を○○円に増額したい」

という具体的な値上げの意思表示を

する必要があります。

さらに、 口頭や単に文章を送るだけでは

借り手が値上げに納得せず、

無視されてしまう場合も考えられます。

そのため、 内容証明郵便で

“値上げ請求を行った証拠”

を作っておくことをオススメします！

先日、値上げの条件については

各種設備の設置改善も視野にいれて

行えば交渉しやすくなる可能性あります。