関西である、京阪神は非常に近辺にあり

便利です。

そして、いろんな特徴があります。

例えば、食ですが

京都　　　　和食

神戸　　　　洋食

大阪　　　　食いだおれ

食の文化の回廊としてでも

これだけ下地があります。

そして

　　　　　・　琵琶湖周辺　

　　　　　・　近江

　　　　　・　奈良
　　　
　　　　　・　堺
　　
　　　　　・　丹波地方

賃貸経営オーナーも、それぞれの土地の特徴

環境を考えて、関西を支えていって欲しいものです。

以前、不動産経営者の空室対策の方法として

「管理会社選択のポイント」

を書きました。

今日はそれ以外の空室対策方法として

「ペット対応型マンション」

について書いていきます。

賃貸経営を成功させる１つのカギは

“いかに物件に付加価値をつけられるか”

とういことが重要です。

この方法は

「ペット対応型マンション」にすることにより

ペットの入居を可能にし、

「ペットと一緒に住める」

という付加価値をつけることで、

入居者を確保するものです。

いろんな方のニーズがあります。

途中から“ペット可”にすると

既に、住んでいる人との調整が必要です。

今日は、それではなぜ、

「ペットと一緒に住める」

という事が付加価値となるのかについて

書いていきます。

これは現在日本が、

少子高齢化や核家族化

が進んでいることが大きく影響しています。

このような入居者が

心のやすらぎ”癒し”を求めて

ペットとの同居を希望するのです。

しかも最近特に急増しているようです。

ただし、ペット対応マンションにするには

「設備コストがかかる」

「退居時の修繕費の負担」

が問題として残ります。

明日から、中国出張の為、今週は休ませて頂きます。

今週も、税理士の鈴木和宏が

ブログを書いていきます。

お客様と一緒に、先週７/5～７

中国の上海へ初めて行ってきました。

以前から知り合いの方から上海は

近代都市だということを聞かされて

いました。

本当にびっくり、ビルの群れ

マンションの建築ラッシュなど・・・

森ビルが来年、上海に世界一の１４１階建ての

ビル建築が完成予定するそうです。

建物群だけを比べてみると大阪は

なんと小型なこと

そこだけを見ると大変ショックでした。

九州地方で大雨の影響がでて災害が

発生し大変です。

関西は、本当にその点大雨もなく

ありがたいことです。

ところで今日は、

「賃貸物件の維持・管理」

という問題について書いていきます。

不動産オーナーは、

所有する賃貸物件については

定期的な点検や修繕などの建物の維持、

入居者からのクレーム対応

などの建物の管理といった様々な問題が常に

つきまといます。

このような状況を回避する方法として

「賃貸物件の一括借り上げ」

があります。

これは、オーナーが所有する賃貸物件そのものを

第三者に一括で借り上げてもらうという方法です。

この「一括借り上げ」のメリット・ デメリットについて

明日、以降詳しく書いていきます。

昨日、所有する賃貸物件の

定期的な点検や修繕などの建物の維持や、

入居者からのクレーム対応などの建物の管理

といった問題を回避する方法として

「賃貸物件の一括借り上げ」

がある、と書きました。

今日はそのメリットについて

書いていきます。

「賃貸物件の一括借り上げ」のメリット

としては次の通りです。

・ 滞納保証がある

　賃料滞納の有無に関わらず契約賃料が入ってくる

・ 物件のメンテナンスを代行してもらえる

　金額に応じて、一部又は全部の修繕費を借り上げ会社が負担してもらえる

・ 長期的な安定収入が見込める

　　長期間の借り上げ契約を結ぶ事により収入が安定する。

・ 物件の賃貸に関する手続きが不要

　　入居者募集、入居審査、賃貸契約、

　　クレーム処理等の手続きを代行してもらえる。

以上です。

当然「賃貸物件の一括借り上げ」の

デメリットもあります。

それについては明日書きます。

先日、「賃貸物件の一括借り上げのメリット」

について書きました。

今日はその逆に

「賃貸物件の一括借り上げのデメリット」

について書いていきます。

「賃貸物件の一括借り上げ」のデメリット

は次の通りです。

・ 敷金、礼金、更新料はすべて管理会社が

などがあります。

前回と合わせて、賃貸物件の一括借り上げの

メリット・デメリットについて書きましたが、

この方法は、オーナーの大切な物件を

第三者に託すことになります。

したがって、委託する借り上げ業者については

オーナー様の意向を十分理解していただける所へ

検討してみてください。

最近トラブルがあるのは、特に相続税の申告時の分割です。

こういうケースがあったとします

生前に親がこう言っていた。

「これは誰々にあげる。後は皆で話し合いなさい。」

と．．　しかし、相続人間で言っていた、言っていない、という争いになり、

どちらともわからないので困ってしまいます。

生前に遺言書があれば、こういうもめごとは防げます。

わかっていながらも、書いていないケースがやまほど

あるのが事実です。

誰に相談すればいいのか・・・書いてみたが気が変わって

しまったのについそのままにしていたり・・・

自筆遺言書なので要件が不足、つまり法律上

認められなかったりするケースもあります。

いずれにしても、親の責任としては、もめないように

自分の意思をはっきりと文章にしておくことが大切です。

遺言書は本当にオススメです。

連休中、台風、地震と続きました。

被災者の方は暮々も、お身体に気をつけて下さい。

今週も、税理士の鈴木和宏が書いていきます。

１度相続でもめた経験をされた方は、やはり遺言書

を書きたいとおっしゃいます。

相談の話をされる方で困るケースは、過去の

イキサツです。

子供の頃の生活環境、結婚時の支度金、

孫への預金ｅｔｃ．．．

この「家」は将来どうしたいのか、「先祖」や「墓」は

どう祭りたいのか、

親の将来の面倒を誰が見るのか、という所が第三者的にみて

考えさせられます。

財産を分ける前に、そこからスタートして考えて

欲しいものです。

相続税の節税、納税資金も当然大切です。

親・兄弟姉妹等の家族のキズナをもっと大切にして

出来るだけ、モメずに仲良く対策をしていきたいものです。

親とは何か　・　・　・ 　？

今日は、親について考えてみましょう。

親の漢字を分解してみると、「木」の上に「立」って「見」るとなります。

木の上、遠くでも見て考えていると理解できます。

親としては、いつまでたっても子供は、子供です。

先週、笑い話ですが、８０才の親が５５才の子供に

いつもちゃんと、ご飯を食べているか？とか

おこづかいはあるのか？など心配している話を聞きました。

親は、万一があっても、

「私が居なくなったあとは、子供がやるからいいのよ」と

言って相続の事は知らない、遺言書はいらないと

言う方もいらっしゃいます。

しかし本当は、心の中では仲良く、もめないで欲しいと

願っておられる方が、大半だと思います。

やるべき事は何か、

もう一度検討してみてはいかがでしょうか。

明日は、関西不動産賃貸経営支援機構の会があります。

又、その内容については来週書いていきます。

バブル最盛期に建てた物件については節税対策なって

長生きされ評価も下がり相続税も納めずにすんでいる

ケースがあります。

しかし、建築した相続対策時とは考えられない事態に

なっています。

空室などで利回りが悪くなり、相続税はゼロになり

納税資金は必要なくなったが、逆に借金だけが残って

しまったというケースも多数あります。

賃貸経営の資金調達については、金額が多額になり

返済が苦しくなっているケースがありますので

勇気をもって相談しに来てください。

節税対策で一番印象に残っているのは

ある、不動産業者が持ってきた案件です。

この話は、お客様の了解を得て書いていきます。

バブル当時は、金融機関が【カネ】余り現象で　

「目一杯、借入金をして建築しなさい。」　という方針でした。

建築会社とタッグを組んでイケイケどんどん、こわいものなし。

それは、８億円借入れて、７階建ての賃貸マンションを建築

するという案件でした。　　　　　

表面上は利益は出るけれど　・　・　・

事実、相続税は劇的に減ります。アット＼(◎o◎)／おどろくほどに！

収支計算も、３年に一度、家賃収入が５％ずつＵＰする。

と言う設定で、 空室率も５％前後というすばらしい内容です。

すごく甘い収支計算の数字が並んでいました。

皆様でしたら、当時この話に、乗りましたでしょうか？

このオーナー様は、契約してから相談に来れました。

この続き来週以降で・・・

先週、７/20(金）

スイスホテル南海大阪　３６階　「タボラ３６」において　　

関西不動産賃貸経営支援機構の発足会を

１４名出席で行いました

　･　大まかな内容は会則の確認

　・　KFCのホームページの活用

　・　全国賃貸住宅新聞社　９/１５～１６日のセミナー及び出展

　・　会員の研修会、（月１回の原則第３火曜日の１８:００～）

　　 など

スムーズに話が終了し

その後は和やかに食事をしました

これからのスタートのKFC

さあ、しっかり賃貸経営の皆様の

役に立つよう活動していきます。
　

先週7/20の続きですが

物件の建築契約した後なので、色々と私の

考えもいったりきたり、迷い道に入ってしまいました。

オーナー様も金融機関の紹介なので

断りきれなかったようです。

しかし、借入金は８億円がひっかかって

いました。

そこで私は、一度契約を白紙に戻したら

どうでしょうか？と提案しました。

節税ばかりして、借入金が返済できなくなるような、

甘い収支計画では、後々困ることがおこりますよ！

とオーナー様を説得しました。

それでは、私も同席して契約の白紙について

交渉して欲しい旨をオーナー様からいわれ

快く受けました。

明日以降に続く

やっと梅雨もあけました。

契約を白紙に戻すという事は、違約金の問題も発生

してきますので、やはり大変なエネルギーが必要でした。

断る理由からはじまり、節税対策のいきすぎまで

ケンケン、ガクガク．．．

オーナー様は入退院を繰り返し、正常な判断が

できなかったというのが一番のポイントになりました。

事実、オーナーの奥様が窓口となり対応して、

金融機関と建築会社に押し切られた感がありました。

契約後、二週間位での話し合いでしたが、建築会社が

発注している材料代を要求してきました。

その材料は、別の物件で使用できるとの反論もしましたが、

しかたなく数百万円でケリをつけました。

もし、あの時そのまま建築していたら現状をみると

納税資金どころか、借入金の返済もままらならぬ状態に

なって相続破産になっていたはずです。

今、考えるとゾッとします

では、また明日に　・　

先日の白紙に戻した後の話ですが

オーナー様に子どもが２人いたので、収益物件を

二棟建築する提案をしました。

それも２階建で諸費用込で建築資金、各１億円の

計２億円で提案しました。

収支も十分すぎるぐらい余り、１０年経過した現在も

一時的には空室がありましたが、家賃の見直しや

ケーブルテレビなど設備の改善により満室状態です。

二棟にすることにより、子ども２人に分割しやすくなります

そして、土地の分筆もすぐに出来るように、測量まで

やっておきました

又、納税資金についても、生命保険を建築した

収益物件の余剰資金で加入したので手当てが

出来ています

当然遺言書も必要ですが、分割しやすく対策を

するのもまた大変重要なことです。

今日は、相続対策について誰が主導権を握るかについて

書いていきます。

今回は、息子さんが主導権を握って相続対策をした

ケースです。

その息子さんは、親の家業とは別に友人と組んで

起業されました。

当初から順調に仕事も進み、親が多数所有している

不動産の対策についても非常に興味をもたれて

いました。

起業されましたので顧問税理士もおられ、相続対策の

相談をされていました。

収益物件の建築について、財産評価の問題や収支計算、

そして納税資金対策はどうなるのかと様々な相談を顧問税理士

にしましたが、納得できる答えが返ってこない状況でした。

そしてその息子さんは、多数のハウスメーカーから

資料を取り寄せ、規模、家賃設定、借入金や金利、利回り

どこから考えていけばいいのか不安な日々を送ら

れていました。

続きは来週に・・・

先週の続きですか

ハウスメーカーの資料を基に、その息子さんはよく研究

されました。

あるハウスメーカーの営業担当者を通して私の事務所に

相談に来られました。

この息子さんは、設計から建築コスト・建物構造・家賃設定・

借入金の方法収支計算ｅｔｃ．．．　

自分なりのストーリーを立派に作られ、私に質問しました。

話し合いの結果、数日後にその検証と相続対策を私にお願いした

いとの事となりました。

つまり利は素となるということです。

実は、そのハウスメーカーが持ってきた内容を息子さんが

設計事務所と建築を直接発注するという方法、つまり営業マンが

いるハウスメーカーを飛ばしました。

コスト削減により収支が格段上がることとなりました。

そして、相続対策としては、素晴らしいものとなり、

現在も収支、納税資金については心配なく進んでいます。

利は素にありの続きですが

収支が上手くいったので、所得税も当然増えます。

しかし、 それ以上に余剰資金もあるので、相続対策や

納税資金対策も様々な組み合わせが出来ます。

本当に収支が良かったので、私にとってもうれしい悲鳴で、

対策案について時間がかかりました。

あれも出来る、これも出来るという事で、生前贈与による

金銭の移動や財産評価の、引下げ、そして余剰資金については

生命保険の加入により納税資金もしっかりと確保できました。

数年たった今、含み資産が目に見てわかり、満足されています。