昨日、Ａさんから以下の相談がありました。

「実は５年前、 各２００万円の定期預金を５つの金融機関に

分けて子ども名義にしたのです。

贈与税の申告もしていないのですが・・・

これはどうなりますか？」

ここで問題なのは“誰の預金”なのかという事です。

“あげた”　“もらった”　というならば、贈与なので

申告をして贈与税を払わなければいけません。

申告をしていなければ対税務署との間ではトラブルになる

可能性があります。

なぜならば、 Ａさんの相続が発生した場合

税務署はこの預金を「名義預金」として、子ども５人の預金ではなく

ご本人（Ａさん）の預金として主張してきます。

つまり、Ａさんの相続財産とみなされて相続税の税金対象になります。

贈与をするときは証拠を残すようにして、気をつけて下さい。

先日も、こういう相談がありました。

賃貸住宅の経営をして借入金も少なくなり又、借入金をしようか？

との相談です。

ここで注意してほしいのは、ただ借入金をしても

相続対策にはならないということです。

「借金を１億円し、その１億円を預金した」としましょう。

マイナスの財産＝　借入金　　１億円

　　　　と

　プラスの財産＝　預金　　　　１億円

つまり、±　０です、相続対策にはなりません。

同じことが

「借金を返してしまうと相続税が増える」と不安な方もいます。

しかし、マイナスの財産とプラスの財産が同じ金額減る

だけなので、プラスマイナスゼロで相続税も増えません。

相続対策になるのは、例えば建物は、建築費が１億かかっても

相続税の評価額は固定資産税評価額をベースとして計算されるので、

四千万円位になるからです。

後日この件はまた書いていきます。

先日の話の続きですが、

相続対策は借金をしてアパートを建てればよいとよくいわれます。

例えば、１億円でアパートを建てる場合を考えてみます。

ケース １ は預金で建築　　

ケース ２ は借入金で建築

アパートの建物については、相続税の評価額４，０００万円とします。

ケース１

　　　　　　　　建築前　　　　　　　建築後

預金　　　　 １億円　　　　　　　　　　　　　０円

建物　　　　　　　０円　　　　　　　 ４， ０００万円

　計　　　　　　１億円　　　　　　　 ４， ０００万円

ケース２

　　　　　　　　　建築前　　　　　　　建築後

借入金　　　　　　 ０円　　　　　　△１億円

建物　　　　　　　　０円　　　　　　４， ０００万円

計　　　　　　　　　　　　　　　 　△６， ０００万円　　　

以上のように評価額６，０００万円ともに圧縮され効果は同じです。

しかし、所得税の計算上借入金で建築すれば、金利が必要経費になります。

相続税がかからない財産つまり非課税財産があります。

その中で、墓地や仏壇などは相続税の税金対象になりません。

ここでのポイントは、生前に即金でつまり預貯金等で

購入すると、相続財産を減少させることができます。

ただし墓地や仏壇を購入しても未払金として残しておくと

相続財産としての債務として控除できません。

相続対策は今までもみてきましたが、種々なものがあります。

1.　争族対策、遺言などで争い事をなくす

2.　税金対策、財産の評価額を減らす節税、税金を少なくする。

3.　納税資金対策、延納、物納、生命保険を活用して相続税がかかっても

　　支払いができればＯＫです。

これらの対策について、 今さらやってもと思うか？

今からでもやるか？

“思ったら吉日”と考えるなら今からやるべきと私は思います。

何事も前向きで対応して行くことが肝心です。

９月１日商店街の再生の成功をした、
高松の丸亀町商店街へ行ってきました。

丸亀町商店街の理事長 古川様より、
今までの経緯と今後の商店街の展望について、
研修と現地案内をしていただきました。

１日３組が丸亀町商店街へ研修に来るそうです。

現在Ａ街区の再開発が加わり、今後、
Ｂ～Ｇ街区の６街区を５年間で商店街の再開発を終了する予定。

Ａ街区はドーム広場＆高級ブティック街
Ｂ・Ｃ街区は美･健･ファッション街
Ｄ街区はアートカルチャー街
Ｅ・Ｆ街区はファミリー＆カジュアル街
Ｇ街区はお祭り広場＆地産地消街
と町並みを決めて変身するそうです。

明日以後へ続く。

先日の続きですが、
丸亀町商店街にきて、Ａ街区を見た瞬間
｢これが高松｣と失礼ながら思いました。

ヨーロッパ風の町並でブランドショップや
ドーム型の広場がありました。

ここまでするには、やはり並大抵の努力では
出来ないと古川理事長の話を聞き、
納得しました。

地権者６０名位がいて、全員同意型で、
権利調整を行い、なんと１６年！

地権者の今までの〝商売〟から
〝不動産賃貸業〟への変身という事で、
説得に時間がかかったそうですが、
その努力の結果、成功へと導いたようです。

商店街は、
１Ｆが店舗で、２Ｆは住居というのが通常です。

丸亀商店街でも同様、
最盛期１，０００名以上が商店街に
居住されていたのが、
Ａ街区が出来る直前には、
住民票を置かれている人が２５０名で
実際に住まれている人が７５名！

平成７年頃から、そごう（今は撤退)、三越、
イオン、ジャスコ、夢タウンなど、
高松の人口当たり、大型売場面積が日本一に！

イオンは千葉県 夢タウンは広島日本店があるので、
地域にお金が残らない。

売場面積は増えるが売上はそれに追いつけず、
減少になるという皮肉な結果になっているようです。

明日、９／14（金）、15（土）にインテックス大阪で、
賃貸住宅フェア２００７ｉｎ大阪が開催されます。

関西不動産賃貸経営支援機構もブースを
出展しています。

そして、９／15（土）１０：２０からセミナーＣ会場で
セミナー講師を鈴木和宏が行います。

その後相談会も１４：００まで行います。

是非、お気軽にお立ち寄りください。

商店街については、国や地方公共団体から、
補助金が出る制度があります。

いわゆる〝ばらまき〟で、
アーケードを整備したり、
路面を舗装したりします。

駐車場を商店街が経営しても、
満車になりますが、売上が伸びません。

様々なイベントをしても、
その時は売上は増えますが、
その後が続きません。

何で売上が伸びないか？
商店街が活性化しないのか？

土地の問題を解決しないと再生できない、
地権者が踊らないと何もかわらない
というのが、丸亀町商店街の成功例で
よくわかりました。

９／１４、１５賃貸住宅フェアは、
約２万人の来場者があり大盛況でした。

関西不動産賃貸経営支援機構も
ブースを開設しました。

相談者も１０組あり、様々な内容がありました。

お役に立つよう今後もフォローしていきたいと、
痛感いたしました。

私 税理士　鈴木和宏も
｢あなたの不動産悲鳴をあげていませんか？｣
の題目でセミナーをさせて頂きました。

セミナー後、相談所で５組の相談者があり、
広島や東京の方も相談所に来られ、
熱心さに驚きました。

このフェアーは初めてだったので、
今回の経験を次回に生かしたいと思います。

先日は長い時間がかかり財産の分割が

終わった案件がありました。

当初はお金を出してでもある権利を

明け渡さなければならない案件でした。

ご縁があり、協力者が多数あらわれ

逆に、権利を買ってもらい解決しました。

当事者間では話し合いがつきませんでした。

中に入った“士” たちの苦労はここでは書けませんが

大変なものでした。

報酬つまりお金を払ったから、話し合いがつくのは当然だと

考えていたら大間違いだと思います。

何事もお互いに感謝を忘れずにいたいものです。

贈与税は誰にかかるかについて
よく勘違いされる方がいます。

贈与税は｢もらった人｣ごとに税金がかかります。
｢誰からもらった｣ということではありません。

例

長男・次男　１５０万円－１１０万円＝４０万円

例

　 父　　　　祖父　　　　　基礎控除
正　　（２００万円＋３００万円）－１１０万円＝３９０万円

誤　　①２００万円－１１０万円＝９０万円

　　　 ②３００万円－１１０万円＝１９０万円

この考えからすれば１０人から１１０万円ずつもらえば

１，１００万円が無税になります。

贈与は 「あげましょう」 「いただきます」

と言う事で成立します。

しかしもらったつもりもないのに、贈与税がかかるケースがあります

その一つは生命保険の満期保険です。

　　
被保険者 父

契約者 父

満期受取人 子

このような満期保険を子が受け取ったとしましょう。

保険料を払っていたのは父です。

子は保険料を払っていないのに、満期保険金をもらったことになります。

このもらった保険金が、子に贈与税がかかります。

一方次のケースは

　　被保険者　　　 　 父　

　　契約者　　　 　 　 父

　　満期受取人　　 　 父　→所得税（一時所得）

　　死亡受取人　　　　 子　→相続税　　

となります。　

是非、保険証券の内容を確認して下さい

前回の続きですが、贈与税になるのか所得税の

一時所得になるか税金はどれ位違うかみていきます。

　　　保険料の支払い　　　４３０万円

　　　受取保険金　　　　１，０００万円

　　　としましょう

１．贈与税の場合　　

　　　受取保険金　 　基礎控除

　　　１，０００万円－１１０万円　＝　８９０万円

　　　　　　　　　８９０万円　×　４０％　－１２５万円　＝　２３１万円　　

２．所得税の一時所得税の場合

　　受取保険金　　支払保険料　 特別控除　　

　（１，０００万円 － ４３０万円 － ５０万円） ×　１／２　　＝　２６０万円

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　税率（仮定）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２６０万円　　×　１５％　　＝　　３９万円　

以上のように

贈与税は、もらった保険金 １，０００万円が税金の対象となります。

一方所得税は、支払った保険料も控除されて一時所得の場合

特別控除５０万円があり、その上 １／２が所得税の対象となり

安くなります。

差額１９２万円→（２３１万円－３９万円）となります。

くれぐれも契約にはご注意を！！

相続税の負担については基礎控除をうまく使い長期間

にわたって行うのが有効ですと以前書きました。

他にもっといい方法はないか

昨年末に５００万円贈与すると５３万円かかります。

これを年末に２５０万円、年始に２５０万円と分けて贈与すると

２年分の合計で２８万円になります。

差額　２５万円と負担が軽くなります。

参考に贈与税額表を揚げておきます。

年間の贈与金額

（基礎控除前）　　　　　 　贈与税額　　　　　　　平均税率　（％）

　　　１００万円　　　　　　　　　　０万円　　　　　　　　　　０　

　　　１５０万円　　　　　　　　４．０万円　　　　　　　　２．６

　　　２００万円　　　　　　　　９．０万円　　　　　　　　４．５

　　　２５０万円　　　　　　　１４．０万円　　　　　　　　５．６

　　　３００万円　　　　　　　１９．０万円　　　　　　　　６．３

　　　４００万円　　　　　　　３３．５万円　　　　　　　　８．３

　　　５００万円　　　　　　　５３．０万円　　　　　　　１０．６

　　　６００万円　　　　　　　８２．０万円　　　　　　　１３．６

　　　７００万円　　　　　　１１２．０万円　　　　　　　１６．０

　　　８００万円　　　　　　１５１．０万円　　　　　　　１８．８

　　　９００万円　　　　　　１９１．０万円　　　　　　　２１．２

　１，０００万円　　　　　　２３１．０万円　　　　　　　２３．１

　２，０００万円　　　　　　７２０．０万円　　　　　　　３６．０

　３，０００万円　　　　１，２２０．０万円　　　　　　　４０．６

　５，０００万円　　　　２，２２０．０万円　　　　　　　４４．４

　　　　 一億円　　　　 ４，７２０．０万円　　　　　　 ４７．２

こういう事実があったとします。

戸籍上は婚姻関係がなく既婚男性と
30年間同居されたいたとします。

内縁の夫が8年前に購入したマンションに
同居して、その内縁の夫が亡くなったとします。

このマンションを内縁の妻が相続できるでしょうか？

基本的には離婚状態であっても、
相続人は戸籍上の奥さんです。

長年内縁の夫に尽くしたとしても
戸籍上の婚姻関係がなければ、
内縁の妻は相続することができません。

先日の内縁の妻の件ですが、
相続財産を受け取る方法が2つだけあります。

一つ目の方法は・・・、
被相続人に親族の身寄りがなくて
相続人がまったく見当たらないという場合に、
内縁の妻などが特別縁故者として
家庭裁判所に申し立てる方法です。

家庭裁判所は、さまざまな事情を考慮して、
認められれば財産の全てを相続できることになります。

二つ目の方法は・・・、
被相続人が亡くなる前に遺言書を書いておくことです。
つまり、
内縁の妻に遺言書で財産をゆずることを書いておく方法です。

遺言書では、相続人以外の人でも財産をゆずることができます。

従って、内縁の妻に対しても遺言で、
財産をゆずることができます。

但し、全財産を内縁の妻にゆずる旨の遺言書を書くと
相続の発生した後に遺留分で、
トラブルの原因となりかねません。