なぜ税務署が亡くなった人を知っているのか？
とよく質問されます。

死亡した場合の手続きは、
｢死亡診断書｣：通常は医師または病院から入手
｢死亡届け｣：市区町村役場に備え付け
を亡くなった日から７月以内に
住所地の市区町村役場に提出しなくてはなりません。

そして、｢火葬許可証｣が上記２点を提出すれば
交付されます。

この｢火葬許可証｣を市区町村が税務署に
通告する義務があります。

この通告により、
税務署が相続の発生を把握することになります。

そしてその亡くなった人の不動産の所有申告状況により
相続の申告漏れが少なくなります。

遺言がない場合、
相続が発生したときいつも問題になるのが
不動産の分割です。

｢うちは兄弟仲が良いから、平等に土地は
すべて１／３で共有したい｣と言われる方があります。

将来兄弟が高齢になり相続が発生すると
どうなるでしょうか？

長男の土地の持分１／３を長男の子ども達が相続し
次男の土地の持分１／３を次男の子ども達が相続します。

次の世代は、従兄弟たちの１／６とか１／９ずつの
共有になり収拾がつかなくなります。

一人が売却したとしてもなかなかできなくなります。
トラブルの先送りになることを認識してください。

９／２９は何の日でしょうか？

〝招き猫の誕生日〟

先日、鈴木事務所 リ・ライフの合同社員旅行で、
鳥羽へ行きました。
その後、伊勢のおかげ横町へ
私、鈴木と柱谷氏二人で仲良く？行ってきました。

その時、何で〝招き猫まつり〟をしているのかと
思っていましたが、誕生日と解り、納得しました。

伊勢神宮内宮をお参りし、
このＫＦＣも｢福が来るよう｣願い、
お土産を買って帰ってきました。

相続が発生した場合、
不動産の共有がよいケースは
どういうケースでしょうか？

一人がその不動産を売却しようと言っても
全員の協力がなければできません。

反対にいうと、
全員が売却するという意思表示があれば
共有でもいいわけです。

つまり
〝兄弟共有で相続して、その後すぐに売却する土地〟
については、トラブルの先送りにならないので、
共有はOKです。

とりあえずの共有はトラブルの先送りですが、
自分の代で責任がとれるなら、
共有してもいいという事です。

先日もこういう話がありました。

あまりにも親しくなりすぎたら、
お互いにわかりきってしまい、
〝間〟がなくなるケースがあります。

武道も同じで、
息の使い方一つで相方の行動がわかるそうです。

それは、〝間〟があるからわかるそうです。

つかず離れず、その〝間〟というのが、
大変大事だそうです。

賃貸経営において、
第三者の意見も〝間〟がなければいけないということです。

建築後１５年となると賃貸住宅は空室が目立ってきています。

風呂とトイレがセパレートのなっていないとか、
ガス湯沸かし器がつきにくくなったとか、
そして、駅から少し遠い立地条件となると、
空室の原因となります。

そして、借入金も残り、収支が悪くなり、
資金繰り面も心配になってきてきます。

こういうケースは、
売却するか大規模なリフォームをするか
決断が迫られてきています。

明日以後へ続く。

先日の話の続きですが、
売却するにしても

・売却金額と借入金返済
・税金の負担
・売却先の融資条件
など、問題が山積みです。

それもこれも、最終的には
希望通りの売却金額で処分できそして、
トラブルがない事がやはり一番大切です。

相続が発生すると正（プラス）の財産と
負（マイナス）の財産ともに引き継ぐことになります。

もしも、マイナスの財産が
プラスの財産を超えていたとします。
相続人は、自分とは関係ない借金までも
引き継いで、返さなくてはなりません。

それでは大変です。

それで、これを救済する方法として相続放棄があります。

これは相続の開始があったことを知った日から、
3ヶ月以内に手続きをしなくてはなりません。

この放棄については、
明らかにマイナスの財産が大きい場合は
単純に相続放棄することです。

しかし、不明な場合やどちらが大きいか微妙なときは
限定承認といって、
プラスの財産までマイナスの財産を条件付で相続する
という方法があります。

明日以後へ続く。

プラスの財産とマイナスの財産の考え方の注意点
について書いていきます。

先ず、財産と債務の比較は当然です。

次に、借金を返済するために
不動産を売却しなければいけないケースです。

この場合、売却による税金も考えなければなりません。

つまり、税金を納めた後の手残りのおカネで
借金が返済できるかということです。

不動産を処分しても借金が返済できないようでは困ります。

借金と税金が財産より多いケースもあります。

よく検討してください。

相続の放棄と限定承認という話を
先日しました。

いずれも、家庭裁判所で手続きをしなければなりません。

簡単にこの二つの違いをみていくと、

相続放棄は、相続人１人でも手続きできる
限定承認は、相続人全員で協力して手続きして
　　　　　　　　 財産目録を添える

この財産目録をつくるのに、費用と時間がかかります。

相続が発生した後、
どちらがいいか早急に検討して、判断しなければなりません。

こういうケースがあったとします。

平成１８年に不動産を親から子どもに贈与したとします。

そして、平成１９年に
平成１８年度の贈与税２００万円を親が払ったとします。

贈与税を払わなければならないのはもらった人、
つまり子どもが払わなければなりません。

ここがポイントです。

子どもが親から又２００万円もらったことになります。

　　　　　　　　　　　　　　　　基礎控除　　 税率
平成２０年に（２００万円－１１０万円）×１０％の９万円を
子どもが贈与税を払わなければなりません。

人生はすべて次の二つから成り立っている。

〝したいけど、できない〟
〝できるけど、したくない〟
　　　　　　　　　　　　　　　ゲーテ（ドイツ 詩人）

ちょっとしたやる気さえ出せば、できるのにしない
という人が結構います。

相続対策も｢どうせ私が亡くなった後だから｣・・・と
本人が開き直ってしまうケースもあります。

〝やれることはやる〟

争いごとがないようにするというのが、
人としての道でもあるように感じます。

こんな案件があったとします。

空室の部屋がかなりあったため、
他の部屋より３，０００円値下げして募集したところ、
入居者が決まったとします。

ところが、
その募集を地元の不動産会社店頭で見たという他の入居者から、
自分の家賃も下げてくれという連絡があったそうです。

あなたなら、どう対処しますか？

一度考えてみてください。

明日以後へ続く。

先日の話の続きですが、
このような場合、値下げする必要はありません。

契約は個々に違うものですし、
タイミングの問題もあります。

例えば、冬物のスカートを季節に先駆け購入し、
その後、それがセールで半額なっていたからと言って、
返金を要求しても、返金されないことと同様です。

従って、入居した時期によって家賃に多少の差が
出てしまうことは致し方ないことと思われます。

ただし、次回の契約更新時に同様の申し込みがあった場合は、
検討せざるを得ないかもしれません。

明日以後へ続く。

先日の話の続きですが、重要視すべきは、
家賃の金額の不平等を大きくしないということです。

同じ建物内の同じ条件の部屋で家賃差が広がっていくと、
管理上面倒になってしまいます。
それと、入居者間で家賃値下げが話題になると次から次へと
起ることになりかねません。

これに対処するためには、
更新の時点で多少の金額を調整するのが
現実的かと思います。

また、今後は家賃だけでなく、
契約時の仲介料等の費用を下げて
借りやすくするのも一つの手です。

こんな案件があったとします。

これまで、親あるいは親族ですぐ連絡がつく、
近畿圏に住んでいる人を連帯保証人にたてることを
条件に入居者の募集をかけてきたとします。

ところが、40代後半、男性単身者で、
両親共に亡くなっており、親族も北陸や東北など、
遠隔地にいるという入居希望者が現れてきた
ケースについて考えます。

｢小さな会社にお勤めだが、勤続年数も長いし、人柄もよさそうだ｣
とします。
やはり、保証人なしはオーナーとしては不安です。

このような場合、
保証人に替わる役割をしてくれる、
保証会社を利用してみてはいかがでしょうか。

明日以後へ続く。

先日の話の続きですが、
確かに保証人なしの契約は不安です。

しかし、実際になり手がないのであれば、
ここは入居者が一定額の費用を保証会社に支払うことで、
保証人に替わる役割をしてくれる、
保証会社の利用が有効的でしょう。

ここ数年で、保証会社を利用する不動産会社、オーナーさんが
増加しています。
約２割のオーナーさんが利用しているとも言われています。

費用負担を入居者に求めることにはなりますが、
保証人が頼めない場合は、
入居者にも了承いただけるのではないかと思います。

とりあえずは、仲介をお願いしている不動産会社に
信頼ができる保証会社がないか、確認してみるのが良策です。

先日からの続きの話ですが、
今後、このように保証会社を利用する機会は
増えてくるものと思われます。

なぜなら、結婚年齢が上がり、
結婚せずに一人暮らしを続ける人も増えていますし、
また、当然、保証人を頼む親も高齢化して
年金生活を送っているケースが増えているからです。

そして、保証会社に頼むからといっても、
やはり基本は入居者次第です。

家賃を滞納せず払ってくれるか、
集合住宅で他人に迷惑をかけずに生活していける方か、
諸々チェックは忘れず、確実に選別するようにしてください。

こういう案件があったとします。

アパートの住民の一人が１ヶ月以上不在のケースです。
ここ半年ほど、家賃の支払いが遅れがちで、
気にはしていたのですが、もし夜逃げではという疑いの
ある場合、どうすればいいでしょうか？

順を追って、やるべきことを整理していきます。

１．不在を確認する
本当に１ヶ月以上不在なのか確認すること。
その部屋を訪問、部屋に帰ってきている形跡があるか、
電気のメーターは回っているか、ガス・水道は止められて
いないかなどを確認します。

また、郵便物や新聞などが溜まっているようなら、
その日付からいつから不在か大体わかります。

２．契約解除できるか確認する
契約書の中味を吟味します。禁止事項あるいは通知義務、
債務不履行等による契約解除など該当する部分を
チェックします。
多くの契約書には、
｢連絡なく１ヶ月以上不在の場合に契約を解除できる｣
旨の項目が入っているはずです。

明日以後へ続く。

先日の話の続きを順を追って書いていきます。

３．保証人に連絡をとる
保証人に1ヶ月以上不在であるとを連絡します。

その行為は契約解除の要件であることを伝え、
連絡先などが分かれば教えてもらいます。

ただ、こうした場合、連帯保証人からも
連絡が取れなくなっていることが多いのが現状です。

４．残置物の処理をする
以上のことを行えば、単に留守をしているのか、
あるいは夜逃げかはっきりします。

夜逃げがはっきりした場合、
問題は室内に残された残置物です。
残っているものは勝手に処分するわけにもいきません。

まずは、保証人や肉親などが分かれば、
その人たちに引取りを依頼します。
引き取ってもらえない場合でも、半年から1年程度は
破棄しないようにします。
というのは、突然現れて勝手に処分したことについて
トラブルケースがあるからです。

また、法的な効果はありませんが、
保証人や肉親などから、
｢残置物については本人に代わって廃棄することに同意します｣
という一筆を書いてもらっておくと多少は安心です。

明日以後へ続く。

先日からの話の続きです。

５．保証人に家賃を請求

払ってもらっていなかった分の家賃は、
保証人に請求することになります。

ここで問題になるのは、
保証人が単なる保証人だったか、連帯保証人だったか。

連帯保証人は単なる保証人とは違い、
連帯保証人は、債権者（この場合はオーナーさん）に
支払いを拒否できません。
本来、家賃つまり借金全額について責任を負う立場にあります。
もちろん、保証人にも請求はできますが、
連帯保証人ほど債務に責任がありません。

しかし、実際に未払家賃を払ってもらえるかどうかは
相手、交渉次第というのが現実です。

こんな案件があったとします。

ある老夫婦に長年貸している借家があったとします。
先月、ご主人が亡くなり、
今は７０歳を越えた内縁の奥さんが一人住まいしていたとします。
この人は、ご主人の死亡後、がっくりされたのか少し痴呆気味で、
先日もボヤ騒ぎを起こし、大混乱になったとします。

そこで、そもそも、
この内縁の奥さんに住み続ける権利はあるのでしょうか？

少し考えてみてください。

明日以後へ続く。