先日の話の続きですが、
賃借人が死亡した場合、その賃貸借契約は相続人に
相続されます。

この相続については、大家さんの承諾は不要で、
また、名義書換料なども発生しません。
自動的に当然のものとして継承されます。

さて、相続人が内縁の妻という場合、
ここが少し相続税と違います

本来、法律上の相続人ではありませんが、
借地借家法では同居していた内縁の妻や養親子関係に
あった者が借家権を引き継ぐことを認めています。

従って、この内縁の奥さんにも住み続ける権利はあり、
立ち退き請求をすることはできません。

次回は、そんな時の解決策について、書いていきます。

先日からの続きの話ですが、
この内縁の妻に対してどうするべきでしょうか。

実際問題として、高齢者の一人暮らしで、
痴呆気味との事・・・。

このままでは不測の事態も予想され、
オーナーとしては大変心配です。

まずは入居者の近親者に連絡して
世話をしてもらうなどの手が打てないか
相談してみて下さい。

それが難しいようであれば、自治体に相談し、
状態に応じた手を考えてもらうようにするのが賢明でしょう。

こういう案件があったとします。

あるオーナーさんのアパートは道に面したところに
駐輪場を設置しています。
ところが、入居者は乱雑に駐輪しているし、
入居者以外の無断駐輪もある様子です。
最近では自転車のカゴにゴミが放り込まれたりもしています。

もう少しキレイに使ってもらうにはどうすればいいでしょうか。

明日以後、入居者、部外者それぞれへの対策について
書いていきます。

先日の話の続きですが、
駐輪場にきちんと置いてもらうように張り紙をしたり
各入居者宛てに注意書きを送付するなどの対策が
手が考えられます。

その際には、無断駐車やゴミの放置は放火などに
発展する危険性があることを示唆し、
入居者人にとっても良い状態ではないことを
告知するようにします。

また、部外者対策にもなりますが、簡単なステッカーを
用意して貼ってもらうようにするという手も一つです。

先日からの話の続きです。

入居者の自転車にステッカーを貼ってもらえば、
部外者の無断駐車はすぐ分かります。

それと同時に無断駐輪は他の場所に移動しますという旨の
張り紙をしておくことも良策です。

その上で、無断駐輪の自転車については
敷地の他の場所へ移動します。

そして、移動した旨の張り紙をして、取りに来るよう指示するのです。

あるいは、自治体に相談して放置自転車を所定の自転車置き場に
移動してもらってもいいでしょう。

たいていの場合、同じ場所に同じ人が無断駐輪しています。

従って、断固とした態度で臨むことが分かれば、
無断駐輪がなくなるはずです。

今日は、ペット不可マンションについて書いていきます。

まず、ペットについて、契約書にペット禁止の条項が
盛り込まれているかがポイントです。

例えば、１０軒のうち、５軒がペットを飼っているとすると、
既にその契約は有名無実の状態と思われます。

入居者のペット飼育が分かった時点で、
飼育を止めるように求める、
契約解除を申し入れるなどの手を打たないまま、
何年も経って放置していてはいけません。

今さら、契約違反だからと申し入れても、
入居者たちがペットを手放してくれるとは思えません。

今飼っているペットに関し、
手を打てないというのが現実かと思います。

｢今後ペット不可であることを早めに告知する！｣

具体的には、現在飼っているペットについては容認するとして、
そのペットが死んだ場合には次のペットは飼ってはいけない、
また、現在飼っていない入居者については、
今後一切飼ってはいけないことを告知することです。

明日以後へ続く。

先日の続きですがペット不可マンションについて書いていきます。

退去するときになってペット（猫）を飼っていて、
室内に入ってみると臭いはきついし、
壁紙もぼろぼろのケースが多々あります。

消臭、ルームクリーニング、消毒、壁紙の張替えなど、
敷金以上に請求することになるどうなるでしょうか。

ペットの飼育自体が契約違反の上、
ペットのよる汚損は国土交通省のガイドラインでも
通常の使用を超えたものとされています。

従って、ペットによる汚損は請求できると思われます。

契約上、飼ってはいけないものを飼って、
著しく汚損させたということであれば、
請求は認められるものと思われます。

ただし、最初からペット可の場合、
敷金を余分に預っていた場合には、汚損も見越した
との解釈になるので、上記の範囲ではありません。

明日以後へ続く。

今日は、騒音問題について書いていきます。

「騒音問題」といっても多種多様です。

法律・規則によって解決することによって解決すると

いうのではありません。

個人のモラルや生活・感受性・判断・意思その他一様な

物が合わらないと解決することが困難です。

そして悩ましい大きな日常社会で奈良をはじめ

裁判ざたになっているケースもあります。

明日以後に続く

昔は、新しく引越しをする際に

「向こう３軒両隣への挨拶というのが一般常識と

言われて来ました。

特に都心部において現在は、近隣の方に挨拶を

交わすことも殆どなく、隣にどんな人が住んでいる

かも解らない、家族構成も解らない顔も見たことが

ない方が増えてきています。

そのような事が騒音のトラブルの根源の一つに

なっているのかもしれません。

明日以後に続く

騒音問題というのは賃貸経営にだけでなく

分譲マンション又は、一戸建て住宅でも同じ

状況がおきています。

都市部では特に住宅密集の為、至るところで

頻繁に問題になる事が多いのです。

最近では、人口の少ない地域でもマスコミで

報じている通り、騒音問題が起きているのが

現状です。

明日以後に続く

今日は、建築前の騒音対策について書いていきます。

賃貸オーナーは建築前に防音対策は重要なポイントと

なります。

建築会社に依頼する際に防犯対策強化の依頼

を忘れてはならないのです。

多くの建築会社は「賃貸用だから」という甘い

考えのもと、構造上も踏まえて注意を図っていない

ケースがあります。

天井・床・壁・防音の為の工夫をする事を

建築会社や設計事務所に相談することです。

明日以後に続く

今日は、賃貸オーナーの入居者の審査について

書いていきます。

賃貸経営については入居審査が重要になって

きています。

単に書類審査だけで人間性まで判断するのは

当然難しいと思われます。

仲介会社や管理会社にどういう雰囲気の人か

慎重に把握して選んでもらうことです。

共同生活においてトラブルが起きない入居者と判断し

選定してもらう事をくれぐれも要請することです。

共同部分、駐車場の仕様については入居前に使用上の

注意・規約などをきちんと説明することが重要です。

明日以後に続く

賃貸住宅については、様々な家族構成・性格・

考え方などを持った人が同じ建物に住んでいます。

それぞれ音に対して感じ方・考え方も違います。

入居者から騒音問題で相談を受けた際には

一方の入居者の話だけではなく、双方のお話

を聞き対処しなければなりません。

今日は、入居者の入れ替りの為の修繕費に

ついて書いていきます。

建物などの修理改良のための支出のうち、

現状を維持するためのものは必要経費になります。

しかし、その建物などの耐用年数を長くしたり、

その価値を高めたりする支出は必要経費になりません。

その場合、建物の取得として取り扱われ、減価償却と

いう形で長期に渡って費用になっていきます。

今日は、退去した場合の修繕費について

書いていきます。

賃貸住宅の入居者が退去して、新しい入居者の

ために壁紙を張り替えたり、ふすまを替えたり

畳の表替えをしたり、することは当然現状を

維持するものです。

全額必要経費になります。

この場合、金額の多い少ないは問題にならず、

その使途つまり、現状維持のため

全額必要経費になります。

今日は、改装費用について書いていきます。

賃貸店舗について、テナントからの要望で

増築した場合やロケーションにより

最近の流行にあわさないといけない場合・・・

それ以外に入居者募集が厳しくなってきたので、

賃貸住宅の押入をクローゼットに改装したような場合や

ロフトを造作したりする場合は明らかに

その価値を高めたり新たなものを追加したりして

います。

従って、原則して必要経費になりません。

明日以後に続く

今日は、取り壊し費用について書いていきます。

先日の話の続きですが店舗改装の為の廃材処理や

古い押入れ部分を取り外すための工事代や

その押入れの材料を取り除く場合はどうなるのか

という問題がでてきます。

明日以後、経費の支払金額により経費になるか

どうかについて書いていきます。

今日は、入居者ニーズは時流によって
変化することについて書いていきます。

賃貸住宅経営において現在は、入居者の
ニーズが多様化し、かつ非常に早く変化しています。

最近ではＩＨクッキングヒーター、クローゼット、
追い焚き機能つき浴槽などが標準的に必要な
地域も多くなってきています。

大阪においては、“スルット関西PiTaPa”のクレジット機能を
使って、家賃の回収やそれ以外にもインターネット回線、
ウォシュレット、電子鍵などをつけて他の賃貸住宅との
差別化を図います。

このように、空室対策を充分に行い賃貸住宅経営を
しなければなりません。

昨日の続きですが、次から次へと技術革新で
設備やサービスが進化しています。

例えば、最近は携帯電話でお風呂を外から
沸かすことができるような技術まで出ています。

すぐに賃貸住宅の標準的な設備になるわけでは
ありませんが、このようにその対応は当然後から
できる建物に導入されていくわけです。

常にそのような情報収集を行う必要があります。

古くて入居者が集まらない賃貸物件は何も対応
していない物件です。

空室にならないように工夫が必要です。

今日は、古い賃貸住宅をお持ちの方について
書いていきます。

家賃が安く、建物は古くなっているけれど
入居者が退去してもらえず困っているという
方も多くおられます。

もし、建替えたくても立退き料が高くトラブルに
なって高額を要求されるかもしれないと、不安に
なってしますケースもあります。

しかし、そのままだといつまでたっても

収入が増えず、苦しみます。