今日は、古い物件なのに空室が少ないケースについて
書いていきます。

古くから、昭和40年代から賃貸住宅経営をしている方で、
入居率が100％近く、家賃も相場並みでしっかりと賃貸経営を
されている方がおられます。

そのような賃貸のオーナーさんは、定期的な掃除・点検、
賃貸契約書の更新、入退去時の改修など日常的に行う
べきことをオーナー自らが、管理されていることが
１つの要因です。

それと、自宅から近い又は、自宅が賃貸物件の一室の
ケースがこの場合あてはまります。

今日は、外観をキレイにすることが大切だという
ことについて書いていきます。

賃貸物件について、外壁の塗り替えや屋根の
葺き替えも定期的にしておかないと非常にイメージが
悪くなります。

入居者は当然同じ金額の家賃ならどうしても
新しいキレイな方に行きます。

　
そして、最近は「押入」では入居者が納得せず
「クローゼット」が必需になってきています。

修繕費のところでも書きましたが、価値があがりますが
「押入」を「クローゼット」に改装することが空室対策として
重要です。

今日は、キレイにするための資金繰りについて
書いていきます。

外壁や屋根の定期的塗り替えや設備を
最新型のものに入れ替えたりするため
には資金が必要です。

当然、賃貸収入から経費や借入金の返済を
差し引いた残りを全額生活費に使ってしまっていては

どうでしょうか？

又、借入金で修繕や設備をすればいいのでしょうか？

やはりできる限り、毎月家賃から修繕積立金として
別の口座に積み立てておく努力が賃貸経営の
成功につながります。
　

先日、１２月１日鈴木会計事務所主催

“おたすけ忘年会”を約６０名参加し

スイスホテルで行いました。

大勢集まって頂き感謝感謝
来年は、１００名参加して

皆様のビジネスチャンスにしてもらいたいです。

今日は、AMとPMについて書いていきます。

これは、午前と午後という事ではありません。

アセットマネジメント(ＡＭ)とプロパティマネジメント(ＰＭ)です。

「アセットマネジメント(ＡＭ)」とは、不動産に投資したい
投資家のために、不動産の取得や管理運営・処分などを
専門的な立場から助言したり、任され実行する業務のこと
をいいます。

「プロパティマネジメント(ＰＭ)」とは、実際の不動産の
運営にかかわる管理業務や賃貸業務、修繕業務などを
監督、指示する業務のことをいいます。

明日以後に続く

昨日の続きですが、AMとPMについて
書いていきます。

どちらも不動産運用を考えるうえで欠かせ
ない戦略です。

プロフェッショナルとして最善の不動産投資
の判断(ＡＭ)をします。

将来の換金性と収益を確保するために、
しっかり資産の維持管理(ＰＭ)をすることが
大切でしす。

ただし、不動産投資を換金性や収益性を
中心に考えると、２つの大きな戦略を立て
なければ資産形成はできません。

今日は、建築会社への融資制度について

書いていきます。

建設工事の落ち込みにより

近畿の自治体や金融機関が建築関連の

中小・零細企業向けに低利融資を拡充するなど、

相次ぎ支援策強化しています。

国が１１月末に緊急支援に乗り出したことに

伴う各自治体独自の取り組がはじまっています。

専門窓口を設けて融資や経営相談に乗るほか、

金融機関から低利の「制度融資」を受けやすくし、

年末年始にかけての倒産多発を防ぐよう対策を

打っています。

明日以後に続く・・・

今日は、建築着工の激減について書いていきます。

建築基準法の改正による建設工事の落ち込みが

続いています。

10月の着工戸数は7万６９２０戸で、このうち持ち家が

２万７７２４戸（前年同月比８．０％減）

貸家が３万１７０６戸（同４０．２減）分譲住宅が

１万７０３７戸（同５０．２％減）だった。

とくに分譲マンションは激しい落ち込みが

続き、減少率は同７１．１％。

構造計算書の二重チェックが義務づけられた

影響がでています。

賃貸経営についても、入居者の集中する期間を

はずしたり、完成が遅れることにより借入金の

金利の負担が増したり悪影響がでる可能性があります。

今日は、制度融資について書いていきます。

制度融資とは、自治体の中小・零細企業向けの融資。

金融機関から融資を受けにくい企業の資金調達を

支援する。

実際の融資は金融機関が担当。

自治体から預かった公金を融資の原資の一部にして

貸し出す方式です。

自治体の外郭団体の信用保証協会が金融機関への

融資返済を保障します。

従来は融資額の１００％を保証協会が保証

していました。

国は十月から原則として協会８０％、金融機関２０％

にリスク分配を変ました。

明日以後に続く

先日は、保証協会の制度融資について書いて

建物関係の変更について書いていきます。

先日は、制度融資については１０月から２０％

金融機関リスクを配分されたと書きました。

しかし、建築関連の中小企業の業況が急速に

悪化しているとことから国は、１１月末から、

建築関連の１５業種に限り協会の１００％保証に

戻しました。

ただし、

「住宅リフォームや建築資材卸、配管工事業などは

１００％保証の対象外であり、切実な融資相談が多い」

という現状があります。

そこで、対象業の拡大を求める声が出ています。

今日は、建築関連の中小・零細企業向けの

制度融資の拡充策について書いていきます。

近畿２府４県と政令指定都市などについては

以下の通りです。

融資額は２，０００万円程度から、大阪府や

京都府・市の最大２億円までです。

（信用保証協会の従来の保証分と別枠で

借りられることになります。）

利率は期間７年程度で年１．３５％－２．２％

つまり、（優良な中小企業向けの３％以上に比べ

低いのが特徴です。）

信用保証料は年０・６５％－０．９％

（一般の中小企業向けの年１．３５％－２．２％

比べ低いのが特徴です。）

今日は、修繕費の金額についていくらまでなら

必要経費として認められるかについて書いて

いきます。

一つの修理や改良が20万円未満の場合には

その支出は全額必要経費になります。

ところが、平成２０年３月３１日までにこれらの修理や

改良をして、賃貸した場合には30万円未満まで

必要経費としてＯＫになっています。

ただし、この適用は青色申告をしている人にしか

認められません。

不動産所得の計算明細書に記入しておくことが

条件です。

これを記入せずにただ単に雑費や修繕費などと

して処理していると、20万円未満のものまでしか

認められませんので注意してください。

先日、青色申告者については一つの修理や改良が

30万円未満の場合には全額必要経費になるということを

書きました。

例えば、賃貸ビル全体の30個の窓枠をスチール製の

ものからアルミサッシに換えたとします。

その費用が１個について２５万円の場合はどう考える

かです。

全体では750万円ですが、1個だと25万円です。

窓を一つ一つ切り離すことはできません。

建物に窓がないと賃貸ビルとして成り立ちません。

従って、窓は建物そのものを構成しています。

この場合には１個25万円で30万円未満という考え方は

できません。

一度に必要経費とすることができず、減価償却資産として

取り扱われますので注意して下さい。

今日は、湯沸かし器の交換について書いていきます。

賃貸マンション12戸の賃貸をしているケースについて

書いていきます。

湯沸かし器が古くなったので12戸を一度に入れ替えた方が

一つ一つ順に新しくするより通常安くつきます。

そこで、一度に全て入れ替えて、その費用が１台について

15万円、全体で180万円かかったとします。

この場合には原則として１台１５万円と明記してあれば

全額経費として処理していきます。

今日は、話が変わり

冬場に人気の国内旅行先（関西発着）

ベスト５について書いていきます。　

　　　　行き先　　　　　　　　　　　　 　　　　 主な観光地、人気プラン　　　

１　東京ディズニーリゾート　　　 　 ディズニーランド、ディズニーシー周辺の
　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　 ホテルに宿泊

２　沖縄　　　　　　　　　　　　　 　 　　世界最大級の水槽がある「美ら海水族館」
　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 　　　など

３　九州 　
　　　　　　　　　　　 　　　　 　　　　　　別府、湯布院、黒川温泉
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 　　指宿の砂蒸し温泉も人気
　
４　北陸　　　　　　　　　　　　　　 　　石川県は山代、山中、和倉温泉
　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 　　 福井県は芦屋温泉が人気

５　丹後、城崎
　　湯村温泉　　　　　　　　　　　　　 城崎温泉の外湯めぐり、日本三景の
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　天橋立など

※ＪＴＢ西日本の０６年１０月から０７年３月までの「エースＪＴＢ」による

もうすぐ年末年始新しい年に幸あれ

※今年のブログは終了です。
～来年１月７日からのスタートです～