“あけましておめでとうございます”

　　　　　　さあ！しっかり足許をみすえ

　　　　　　　　輝かしく、すばらしく　

　　　　ああ　 “賃貸経営をして良かったな”

　　　　　　という１年にしていきましょう！

　　　　　本年もどうぞよろしくお願いします。

今日は、通常の維持管理になるものについて

書いていきます。

修繕や改良について、金額基準ではっきりして

いればよいのですが、

そうではない場合があります。

しかし、

“現状を維持するための支出”

のようにはっきりしているものもあります。

この場合は金額基準は関係ありません。

具体的に以下のものが通常の維持管理

になります。

“10年に一度程度の外壁の塗り替えや吹きつけ”
“入居者入れ替え時の壁紙の張り替えや畳の表替え ”
“古くなったのでガス給湯器を同じ機能のものに取り替える”
“タイルの目地が一部剥がれてきたので修理した”

などが必要経費になります。

今日は、通常の維持管理にならないものに

ついて書いていきます。

“モルタルの外壁にタイルを張り付けて見栄えをよくした”
“外壁にサイディングをして見栄えをよくした”
“屋根の全体を葺き替えた”
“ガス給湯を１カ所給湯から２カ所給湯に切り替えた”
“タイル張りの外壁が35年経過したので全面的に張り替えた”

以上のものは、資本的支出として必要経費にならず
減価償却をしていきます。

今日は、賃貸経営をしている方の相続について

書いていきます。

賃貸物件を、数ヶ所所有の方については

一人の方に相続をすると通常もめると思われます

遺言があればいいのですが・・・

相続に関しては、代償分割として他の財産を手当て

していればいいのですが・・・

ない場合は、やはりトラブルになります。

一度判を押せば、後戻りはできない

という事をわかっていながら・・・

判を押してしまうケースもあります。

後悔をしてもあとの祭りです。

今日は、修繕費か資本的支出か不明な時の処理について

書いていきます。

古いものを取り外して新しいものに換えたような

場合には、修繕費になるものかそれとも資本的支出に

なるものか混在していてよくわからないケースがあります。

このようなケースには形式的に次のような基準で

判定することになっています。まず形式基準で判定し、

それもだめなときは割合基準で判定します。

１．形式基準・・・　次のいずれかの要件をみたしていれば

「修繕費」として処理ができます。

・　一つの修理・改良が60万円未満

・　前年12月31日の又は取得価額の10％以下

２．割合区分・・・　次のいずれか少ない方が「修繕費」

・　支出金額の30％

・　前年12月31日の取得価額の10％

この割合区分法を適用したときは以後継続して適用する必要

がありますので注意してください。

今日は、盗難対策について書いていきます。

よくあるのが盗難対策、特にピッキング

対策としてドアの鍵を一斉に取り替える時に費用になるか？

１戸当たり７万円、２０戸分とすると１４０万円になります。

ドアの鍵は、なければ建物を構成できませんから建物と

一体と考えられます。

この考えによると必要経費になりません。

しかし鍵についてはしていると考えられ必要経費となります。

今日は、用途変更のためのコンバージョンの費用について

書いていきます。

例えば、賃貸ビルの事務所部分

を賃貸住宅に転用するコンバージョンを行った場合には、

これは、通常大規模な改装になりますので原則として

必要経費とすることはできません。

事務所として利用していたときの施設を一部を取り外すような

工事費やその古い部分については必要経費と考えられます。

この場合には先日書きました形式基準や割合基準を

使う判定することになります

今日は、土地活用について書いていきます。

「土地活用」とはどういう意味でしょう？

遊休地のまま保有していても固定資産税は

毎年支払わなければなりません。

更地として放っておけば将来評価が下がらず

相続税がかかってくるケースもあります。

そのため、立地条件や競合先、建築条件など、

プランニングのしっかりした賃貸物件の建築であれば、

ある程度の利回りが保証されます。

賃貸経営は一つの「土地活用」です。

従って、土地活用は所有している土地の

有効活用のことです。

今日は、賃貸経営が有効に活用できるかについて

書いていきます。

土地活用のが成功するかどうかの重要な点は

「立地条件」です。

そのポイントは、

　・　土地の広さや形状

　・　最寄り駅からの徒歩の距離

　・　周辺環境や施設の状況

　・　建ぺい率・容積率などの建築条件

　・　賃貸住宅にどこまで向いているかについてなどの市場調査

　　 　等

　　　　・
　　　　
　　　　・
　　　
　　　　・

　　　です　

明日以後に続く

今日は、賃貸経営する場合の土地の形状について

書いています。

同じ土地の面積であってもキレイな整形地か

それとも変形地かで、建物の形態が違ってきます。

通常、ハウスメーカーは賃貸経営の商品がパターン化

されています。

1DK、2DKなどの同一タイプの間取りを予算に

合わせて建てるわけです、当然、キレイな整形地の

方が工事をしやすいのです。

また、前面道路に面しているか、少し奥まっているか？

6トン車が横づけできる道幅があるかなども検討されます。

何故かというと、建物の設計費、運搬費、構造体にかかる

経費までが大幅に変わるからです。

今日は、建物にする場合の構造について

書いていきます。

建物の構造も、マンションにするかアパートにするかは、

　・　土地の広さ

　・　周辺の立地条件

　・　予想収支計算
　　　
　　　　　・
　　　　　・
　　　　　・

　　　　などを

考慮して決定します。

一番対費用効果が高いのは、マンションより２階建ての

アパートです。

基礎が安く上がる木造、軽量鉄骨造2階建ては、エレベーター

などの設備も不要なので対費用効果が高くなります。

今日は、所有地にどの程度の建物が建つのか

という目安について書いていきます。

畳の大きさから、柱と柱の間、

1間(約1.82m)×半間(約0.91m)が基本寸法の取り方です。

例えば、6畳にダイニングキッチン、風呂・トイレがついた

1DKの間取りの部屋をつくるとします。

・　6畳(2間×1.5間=3坪)プラス押入れ、ダイニングキッチン

・　風呂・トイレ・玄関、廊下部分を加えていきます

約7坪(2間×3.5間)、23.2平方メートルが一つの目安になります。

次に、6畳が二つの2DKの場合は、14坪(4間×3.5間)、

46.4平方メートル程度が必要といわれています。

従って、14～15坪あれば1DKの部屋2戸の

賃貸経営が可能となります。これに外階段、

外廊下を取れば、2階建てが建てられるわけです。

これを前提として、所有の土地にあてはまれば

どの位の賃貸物件が建築できるかの一つの目安になります。

今日は、具体的に利回りについて考えていきます。

例えば、坪50万円の土地150坪を所有しているとすると、

土地の価格7,500万円です。

ここに坪50万円の建設費で1DKの2階建て8戸を

建設したケースを考えます。

建物は１DK　7坪×8戸×50万円　＝2800万円

土地　　7,500万円

建物　　2,800万円

計　　１億300万円

月額家賃を1戸５万円とすると、年間収入は480万円。

これを単純に投下資本で割ると、利回り4.66％（480万円／１億300万円×100）

となります。

明日以後に続く

今日は、利回りについて先日書きましたが

その他に諸経費がかかります。

それについて書いていきます。

先日の物件について単純利回り4.66％と

計算しました。

このほか建物の維持費やメンテナンス費用、

広告料等々も考慮しなければいけません

一方で固定資産税や所得税等の節税効果も

期待できます。

一番重要なのは資金計画、返済計画を組み

立ててから土地活用に着手することです。

今日は、土地活用の重要性について書いていきます。

土地活用は片手間とか誰かに任せきりではうまくいきません。　

立地と目的に基づいて土地のオーナーは、しっかりプランを固めて

取り組むことが肝心です。

土地活用は

「事業受託方式」
「土地信託方式」
「等価交換方式」
「定期借地権方式」
「特定優良賃貸住宅方式」

などのパターンがあります。

賃貸経営に着手する場合、所有地の立地、面積、

形状、法規制の条件とともに、どの方式を選んで事業を

進めるかという点が、ポイントになります。

今日は、事業受託方式について書いていきます。

賃貸事業を行うのに、賃貸経営オーナーがリスクの

少ない方法で経営していかなければなりません。

この方法は、賃貸経営オーナーがハウスメーカー、

ゼネコンなどと共同事業で賃貸物件を建設し、賃貸する

やり方です。

事業受託会社(ハウスメーカー等)が計画の立案から設計、

施工、完成後の入居者の募集、運営までトータルに一括して

行います。

資金面は、賃貸経営オーナーが負担します。

入居者については、一括借上げなど様々な方法があります。

今日は、土地信託方式について書いていきます。

土地の所有権を信託銀行に信託して、その銀行が

アパート・マンションを建設して、管理、運用する方法です。

賃貸経営オーナーは、賃料収入に基づいて配当を受けるだけです。

信託銀行は事業受託方式のハウスメーカーと同じく、

計画から設計、施工さらには入居者募集まで手がけます。

この方式の特徴は、建設の資金計画は銀行が借り入れします。

その点、賃貸経営オーナーは資金面の心配はありません。

今日は、等価交換方式について書いていきます。

賃貸経営のオーナーが所有する土地に、

事業パートナーとなるハウスメーカー等が事業資金を

負担してアパート・マンションを建て、運営する方式です。

土地と建物を交換するため、自己資金や借入金がなくても

賃貸経営ができる大きなメリットがあります。

但し、土地と建物を交換するため賃貸オーナーの一部土地は

一部無くなります。

先日、１/28(月）今年第1回目の

関西不動産賃貸支援機構の

会合をしました。

発足してから７ヶ月を経ち

今後の予定、行動活動などを

話し合いました。

その第１弾としてセミナーを、

20年3月31日の午後から開催します。

詳しい内容は、後日発表します。

是非参加して下さい