今日は、定期借地権方式について書いていきます。

定期借地権は、借地借家法の改正により

生まれたシステムです。

これは、一定期間終了後に土地が戻ってくるので

安心して土地を貸すことができる制度です。

土地は貸すだけで、建物本体は事業パートナー側が

建てるため、自己資金を必要としません。

長期にわたって安定した地代収入が見込めるという

大きなメリットを持ちます。

物件の建築がないので借りてもらう事業主の

将来性、信頼性を中心に選定しなければなりません。

今日は、特定優良賃貸住宅方式について書いていきます。

これは、”特優賃”の略称で知られています。

三大都市圏を中心に、各都道府県が一定の条件を

満たした賃貸住宅であると認定した場合融資面で

優遇される制度です。

主にファミリータイプの賃貸住宅が対象になります。

賃貸経営のオーナーが建てた建物を住宅供給公社

などが一括借り上げしてくれます。

賃貸経営については、様々な方法があります。

いずれにしても、信頼できる建築会社、建築士、金融機関、

管理会社などを選んでから着手されることをおすすめします。

今日は、立地条件で賃貸経営はどう変わるのか

について書いていきます

土地オーナーが現在所有している土地に賃貸物件を

建設する時、果たしてどこまで賃貸住宅経営に

向いているかを判断する材料は何でしょうか？

駅からの距離、最寄り駅から都心までの時間、

病院、学校、ショッピングセンター等の周辺環境、

公共施設の充実度等々があります。

なにもかも揃った一等地というのは、現状ありません

明日以後、どんな土地なら賃貸経営がうまくいくのか考えます。

今日は、立地条件のうち“駅”の重要性に

ついて書いていきます。

都心の中心部から電車で30分以内で、最寄り駅から近く、

徒歩10分以内がベストな立地条件といえます。

これが一つの賃貸経営成功のボーダーラインと

考えられます。

しかし、この条件以外は全部ダメかというと、決して

そうではありません。

都心部から40～50分かかり、駅から徒歩20分と遠い

賃貸物件も現状たくさんあります。

明日以後に続く

今日は、駅から遠い賃貸物件について書いていきます。

駅や中心部からの所用時間と物件の空室率は見事に

正比例しているものも事実です。

駅から徒歩１０分以内と駅からバス利用のケースでは

空室率は通常倍の開きがあるといわれています。

当然中心部からの所要時間でも、１０分未満と５０分以上では

歴然とします。

やはり、交通の便に住環境の要素が関係してくると、

どうなるでしょう？

単身男性、単身女性、ファミリーとでは価値観にかなりの

差異が出てくると思います

賃貸経営の立地条件や目的をしっかりと立てなければ成功しません。

今日は、周辺環境で考慮されるポイントはについて書いていきます。

周辺環境のポイントは

・　駐車場の完備
・　近くに学校・病院がある
・　日照、風通しがよい
・　近くに商店街、スーパー、コンビニがある
・　騒音が少ない

　　　　　　　・
　　　　　　　・
　　　　　　　・

という事を念頭に入れないといけません。

先日も書きましたように、賃貸物件を建てるのに、

駅から近いほど有利なわけです。

後は入居者の年齢、家族構成、勤務先や職業などによって

ガラッと変わってきます。

明日以後に続く

今日は、賃貸経営においてパートナーが大切だと

いうことについて書いていきます。

周辺環境、家賃、保証金、広さ(間取り)、地域などの

条件が加わって賃貸物件を建築しなければなりません。

つまり、入居する側の選択条件内容はさまざまです。

そして、賃貸経営を考えての土地活用については、

立地条件に土地の広さ、資金(返済)計画が加わってきます。

ただ単に、建てて終わりというわけにはいきません。

やはり、先日も書きましたが適切なアドバイスができる

パートナーは非常に大切です。

土地の立地から都心型、都市近郊型、郊外型の

およそ3つのパターンに分けられます。

そのうち今日は、都心型について書いていきます。

大型ショッピング施設やビジネス街を控え、

鉄道のターミナル駅から10～20分程度の地域を

通常都心型と呼びます。都心に近過ぎると、

賃貸住宅より、オフィス・テナントビル駐車場の

方が向くケースが多いです。

都心にあって住宅地に接している時は、単身、

若年層向きのワンルームや1DKタイプが効率の

いい物件と考えられます。

賃貸物件の戸数が増加すると効率よく

運用することができるからです。

今日は、土地の立地から都市近郊型について

書いていきます。

鉄道ターミナル駅からおよそ40～60分程度の

地域を通常都市近郊型といいます。

街並の整備により人口の増加や街の傾向を

受けています。

このタイプの”都市”が全国的にも拡大しています。

街並が整備されているので比較的落ち着いた

自然環境もあったり、ファミリー層や単身者、新婚の需要が

混在しているのも特徴です。

2階建てのアパートや中層のマンションが建設される

ことが多くいです。

交通の便も考えて駐車場を併設すると賃貸物件

として良い条件となります。

今日は、土地の立地の中から郊外型に

ついて書いていきます。

都心や沿線の駅から遠く離れた地域の

ことをいいます。

入居者を都心部から呼び込むのに、やはり困難な

面があります。

賃貸物件を新たに建設する場合、よほどしっかりした

市場調査や特色のある内容の賃貸物件にしないと

リスクが大きいです。

今日は、賃貸住宅経営に向かない土地について

考えていきます。

土地を所有しているから、すぐに賃貸物件の

建設ができません。

所有する土地の地域にはそれぞれ建築を制限する

建築関連法規があり複雑です。

都市計画法や建築基準法のほか、地方条例があります

つまり、地域開発の推進、抑制をコントロールしています。

一般に土地は、国土利用計画法か、次のように地域を

分類します。

・都市地域

・自然保全地域

以上

各々の地域に沿った法律によって色々な規制が

かけられよく調査して検討しなければなりません。

今日は、都市地域の建物について書いていきます。

賃貸物件を建設するケースが最も多い

都市地域には、都市計画法が適用されます。

都市地域は、都市計画地域として、

　　　　　　　“市街化区域”

　　　　　　　　　　と

　　　　　　“市街化調整区域”

に二分されています。

所有の土地が市街化調整区域では、市街化を

抑制すべき区域です。

そのため、賃貸物件を建てることはできません。

また、市街化区域でも、「工業専用地域」は、賃貸物件は

建てられません。

このように、必ず地域は確認しなければいけません。

今日は、土地が道路と接しているのかについて

建設できるか書いていきます。

建築基準法では、「接道義務」として、建物の敷地が

4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければ

建物が建てられません。

古い住宅街の家が密集しているところでは注意が必要です。

4メートル未満の道路に沿って新しくに建てる場合は、

建物を道路の中心から2メートル後退した線が道路との

境界線になります。

又、通りから奥まった袋小路の「路地状土地」は、

やはり規制が厳しいです。

路地の幅が2メートル以下の場合は、拡幅しないと

建設はできません。

自治体によって、この袋小路の賃貸物件の建設は

厳しく制限していますので、事前に調査する必要があります。

やはり、キレイな土地がいいのは当然です。

今日は、敷地の地形について見てみます。

賃貸物件を建設する土地で最もふさわしい地形は、

東西に長方形での敷地です。

この敷地でしたら全戸南向きの建物が建てられるのです。

実際には、なかなかピッタリする土地は少ないのが現状です。

南北に長かったり、不整形の上に同一敷地内に段差があったり

するものです。

それ以外も、がけ地や河川に接している急傾斜の土地です。

賃貸物件を建てたくても規制や条例によって建てられない

土地が多いのです。

建築計画の前に必ず市役所の都市計画課や

建築指導課、道路担当課で十分に確認して調査して下さい。

今日は、立地条件を考慮した賃貸住宅経営に

ついて書いていきます。

土地の立地条件から見た「土地活用」の方法を

考えてみます。

所有している土地の環境を、

“住宅地”
“繁華街”
“国道(幹線道路)沿い”

の3点に絞っていきます

賃貸経営をする場合、それぞれの条件をどう生かして、

どのような物件をつくればより効率よく収益性があるかに

ついて書いて明日以後に書いていきます。

今日は、住宅地の賃貸経営について書いていきます。

同じ住宅地でも、都心部と郊外では当然賃貸経営は

違ってきます。

住宅地であれば、なんといってもまずファミリー向けが

基本となります。

1戸当たりの専有面積は約60平方メートル、2LDKか3DKが

妥当です。

住宅地であれば周辺に、分譲物件がたくさんあると思われます。

専有面積の広さや建物外観で、見ばえの良い物件でないと

見劣りします。

将来の空室発生の原因となります。

又、都心部と郊外では保有コストとなる固定資産税に差が

あります。

そのため賃貸経営においては、部屋数の取り方や占有面積の

決め方がポイントとなります。

今日は、繁華街の賃貸経営について書いていきます。

繁華街は、交通の便がよく、住環境も充実していれば、

ファミリー、シングルともに人気は十分に考えられます。

入居対象者をシングルに絞った場合、1戸当たり25～40

平方メートルの1DKもしくは1LDKが妥当な線と考えられます。

建ぺい率、容積率ともにフルに効果的に活用すれば、

敷地の有効活用が可能となり賃貸経営は成り立ちます。

ただし、システムキッチン、シャンプードレッサー、

追い焚きバス、ウォークインクローゼット、オートロック、

TVインターホンなどの設備を若者の嗜好に合わせたとします。

建設費の坪単価のかね合いを充分に考慮しなければなりません。

今日は、国道(幹線道路)沿いの賃貸経営に

ついて書いていきます。

国道については、分譲物件、賃貸物件ともに騒音、

排気ガス問題上、マイナス要因となります。

分譲住宅では売れ残り、賃貸物件でも未入居部屋が出る

傾向なるのは仕方ありません。

ここに賃貸物件を建てるとしたら、シングルあるいは

学生向きに絞る方が無難です。

1戸25平方メートル程度の1LDKが考えられます。

次に、騒音対策として、窓を二重サッシ、道路側を開放廊下、

窓部分を道路の反対側にするなど、建物のプランを工夫した方が

いいでしょう。

国道・幹線道路沿いのマイナス部分と賃貸経営について

バランスよく考え建築すべきです。

土地の立地条件を住宅地、繁華街、国道(幹線道路)

沿いの3つに絞って書いてきました。

賃貸経営について、所有地に賃貸住宅を

建てるべきか、賃貸ビルにするべきか、

あるいは駐車場にするのがいいのか等々、

様々な選択が考えられます。

そして、土地条件に地形、周辺環境(公共施設)、

交通便も考慮し、何がベストなのか？

信頼できる、パートナーとめぐりあうことです。