今日は、3階建て賃貸住宅のメリットについて書いて

いきます。

限られた土地で賃貸を経営する場合、3階建ての

アパートが魅力です。

建設工法のバリエーション、建物デザインの向上が

相まって、3階建て賃貸物件が人気です。

3階建てアパートには何といっても限られたスペースを

有効に活用できるという大きな魅力があります。

通常、鉄筋、鉄骨のマンションなら7階でも10階でも

高層化することは可能です。

しかし、木造アパートの賃貸物件の場合は、2階ではなく

3階にすることで多くのメリットが生まれます。

今日は、3階建て賃貸物件のメリットについて書いて

いきます。

3階建ての賃貸物件については、2階建てに比べて

住戸数が多く取れ、さらに物件のグレードアップが

図れるという特長があります。

土地の有効活用法には、立地とか広さ、形状等で様々な

プランが考えられます。

しかし、限られた土地、予算のもとで賃貸経営をしていくには、

3階建て賃貸物件は収益性という面から考えれば選択する

余地は十分あります。

今日は、３階建てのコストについて書いていきます。

価格が抑えられるというのは、中・高層マンションと比べ、

基礎部分やエレベーター等の設備負担がいらない分、

コストが安くなります。

そして木造の持つよさが、自然として地域の環境に無理なく

溶け込むと考えられます。

また、固定資産税の軽減率が3階建てであっても

2階建て同様に2分の1になります。

2階建てに比べて建設費が膨らみます。しかし、家賃収入が

1.5倍になり、数多くのメリットがあります。

付加価値がある3階建てを選ぶか、2階建てにするか建設

に諸条件があうなら、3階建てが有利です。

今日は、「土地活用」と「家相」について書い

ていきます。

土地を有効活用して、賃貸経営しようと

する時、「家相」も一つの検討材料です。

家相とは、家の位置、方向、構造を

先ず見ます。

そして、陰陽五行説(いんようごぎょうせつ)によって

吉凶を判断するというものです。

これは、大和時代に仏教とともに中国から

伝えられたと言われています。

もともとは経験に基づく合理的な判断方法で

あったといわれます。

しかし、日本に入ってきた後、様々な解釈が加えられて

根強い迷信となり、江戸時代には生活上の大きな制約と

なったという歴史があります

今日は、家相の方角について書いていきます。

家相の中でもよく知られているのが、

艮(うしとら=東北)の方角を鬼門とすることです。

忌み嫌うことや、西向きの床の間、北口便所を凶と

するなどです。

「四神相応の地」といい、東に小川、西に大道、

南に海・池・平野、北に丘陵がある地はいいが、

「三愚の地」はよくないとされています。

昔の人は良く考え、理にかなった発想をしています。

今日は、環境に配慮した物件のメリットと

優遇措置について書いていきます。

賃貸経営は、「個性化」「付加価値性」が重要です。

いかに他の物件と比べて優れているか、

他の物件にない特色を持っているというのが、

ビジネスの上でも同様、賃貸市場で優位を保つ

必須の条件になります。

そこで、新たに賃貸物件を建てる場合、

建物に高付加価値を盛り込みます。

そして、敷地の設計自体に先進の発想を

取り入れてはどうだろうか、ということを検討します。

一つの例として、物件を土地に目一杯建設するのではなく、

”緑地”などのスペースを設けるのも一つの試みです。

今日は先日の続きで賃貸経営のゆとりについて

書いていきます。

都心で道路から2～3メートルほど奥まった

ところにビルが建っていたとします。

道路と敷地の境にわずかな溝や段差で

区別をつけます。

そのビルを取り巻く空き地には樹木が植えられ、

周辺はちょっとした緑のオアシスになって

“ほっと”する。

こんな光景を見られたことがあると思います。

ちょうどこれと同じような緑地を賃貸物件の周りにつくり、

付加価値を高めていくと“いやされる”と思います。

今日は、空間空地として利用する土地について

書いていきます。

法律上許されている建ぺい率以下の面積にして、

捻出した土地があったとします。

その周辺地域に提供する「公開空地」として
そこに樹木を植えます。

例えば、150坪ほどのまとまった土地であれば、その一部分を

公開空地として提供すれば、斜線制限や容積率の

緩和を受けることができ非常に有利です。

町並みを考慮した建物に対しては「総合設計制度」に

よって、容積率や高さ制限の緩和といった優遇策が

取られています。

ただし、各自治体によって若干の差異があります。

今日は、先日の続きの環境に配慮した賃貸物件

について書いていきます。

先日の総合設計制度以外にも住宅供給公社の

「特定優良賃貸住宅」や住宅都市整備公団の

「民営賃貸用特定分譲住宅」などの制度があって、

審査をパスすれば建設費の補助、家賃補助の

優遇措置が受けられます。

高齢者対策とともに、環境に配慮した物件こそが、

長期にわたって競争力をつけます。

賃貸物件としては、付加価値が高まり強みとなります。

今日は、自宅併用型の賃貸物件について

書いていきます。

限られた土地を最大限に活用する方法に、

「自宅併用型の賃貸物件」があります。

古くなった住居を壊して新築し、それと同時に

賃貸用物件を建設するものです。

住居が新築になるとともに、新たな収益源となる

賃貸物件が完成します。

資金面においては、非常におすすめします。

皆様、今日で確定申告が終ります。

税金が“多かった”“少なかった”と

感じ方は様々だと思います。

同じ借入金の返済額なのに減価償却費が

減ったりすると規模の大きい物件については

すぐに税金が増えてしまいます。

今年の申告内容を加味をして、修繕すべき所は

ないか物件の組替え、返済方法や資金繰りを

検討して下さい。

自宅併用型においては、建設に必要な資金は

手持ちかローンで対応します。

ただし、住居のみとは違い、賃貸料をローン返済に

充てられることがなんといっても大きな魅力です。

まず自宅併用型のメリットですが入居者と

毎日のように顔を合わすので、コミュニケーションが

十分にとれることです。

物件になっといっても充分目が行き届き、自宅と同様に

メンテナンスができます。

今日は、自宅併用型の賃貸物件のデメリットに

ついて書いていきます。

デメリットは、賃貸物件とあまりにも

近すぎて目が行き届き過ぎてしまいます。

見えなくていい事もみえます。

そして、トラブルが起きた場合、交渉事に大変

神経を使います。

このデメリットの排除は、管理会社と業務内容をきっちり

決めておくとこです。

管理を依頼する不動産会社に契約やクレーム処理を

まかして住むことが大切です。

今日は、駅から遠い物件の有効活用について

書いていきます。

例えば、最寄りの駅から“徒歩２０分”という物件は

不人気になるのは当然です。

入居者の大半は駅からせめて“徒歩１０以内”を

一番の希望に部屋をさがします。

地方や郊外に行くとまた選択条件が違ってきます。

特に、都市部では「便利性」を優先することから

駅近が優先として入居をさがします。

明日以後に続く

今日は、賃貸物件の駅から近い物件の環境や広さに

ついて書いていきます。

郊外の良い点は、何といっても環境あるいは

ファミリー向けの広さという具合に、都心にない

魅力があることが重要です。

その魅力に引かれて駅から遠いという悪条件にも

かかわらず、部屋を探している人もいます。

駅から遠くても自動車やバイクを通勤通学をする

ケースもあり、足の便はさほど不自由に思わない

入居者もいます。

今日は、駅から遠いマイナス要素を解決するための

方法について書いていきます。

それは、ズバリ設備を充実させることです。

第1に、駐車場、駐輪スペース

第2に、エアコン

とフローリングがあれば、入居決定が格段に

良くなることもあります。

あと、収納スペースの充実、温水洗浄便器、

洗濯機スペースの確保、ケーブルテレビ、

インターネット設備、独立キッチン、生ゴミ脱水機、

ジェットバス等の設置が望まれます。

設備のよい事は非常に重要です。

先日の話の続きですが設備について

一見贅沢にも見えます。

最初にこれらの投資をやっておくと、将来空室が

発生しても入居率は高まると期待されます。

入居者の物件のニーズにどこまで応えられるかにより、

人気性がかかっています。

駅から遠いことにを、逆にメリットを生かし、

物件の差別化をすることで、特色ある賃貸経営を

していくのがポイントです。

今日は、最寄り駅から離れている、あるいは都心から

遠いところに賃貸住宅を建設する基本的な考え方に

ついて書いていきます。

駅から離れているところに賃貸物件を建てる場合、

“ワンルーム”

“1DKの単身者向け”

はおすすめできません。

入居者は限られてしまいます。

駅から遠い土地の有効利用を考えると賃貸物件は

“ファミリー向け”です。

2LDK～3LDKのファミリータイプが無難だと

考えられます。

明日以後に続く

3月24日公示地価が発表されました。

これは、平成20年1月の地点での価格です。

しかし現状、分譲マンション用地の値下りがはじまって

いるとの不動産業界での話しです。

そして現在、分譲マンションの売れ行きは平均して

首都圏で62％位

大阪で55～５７％位

と売れ残り物件が発生しているとの事です。

それにつれて、販売価格を下げて早く処分する業者も

今後増大するものと思われます。

くれぐれも、購入される予定の方は価格の変動に注意して下さい。

今日は、建設プランについて書いていきます。

土地の形状からどのような建物をどの位置に

配するのが有効的であるのかを検討します。

そのために土地所有者が負担する開発道路を

つくるべきかどうか、といったことも税金面や

建設資金の融資の条件等に響いてきます。

やはり、複数の建設会社に実例に基づく土地活用プランを

立ててもらい、それらを比較した方が無難です。

そこで、どこのプランが一番ふさわしいのかを判断して下さい。