昨日は、A＆Hホールで初めての

関西不動産賃貸経営支援機構KFC

のセミナーがありました。

月末のあわただしい中約４０名もの方々に出席

頂きありがとうございました。

個別相談会にも１１名と予想を上回る人数の方が

相談されました。

改めて“相続”について“争続”にならないようにと

関心がもたれているという事が確認できました。

今日は、入居率アップについて書いていきます。

賃貸住宅の経営については、駅から遠いケースも

そうですが

“市場調査”

“物件の差別化”

“設備の魅力”

“入居者募集の工夫”

いずれにしても、仲介不動産会社との提案等で

かなり入居率は変わってきます。

土地活用から賃貸経営については、総合的に十分

考慮して検討しなくてはいけません。

今日は、「土地の条件」「目的」「資金」の3つのポイントに

ついて書いていきます。

所有している土地を有効活用する「土地活用」の

一環として、賃貸住宅の経営を手がける場合の

ポイントになるのは、

“土地の条件”

“目的”

“資金”

の3つが非常に重要です。

「収益性」「法律上の制約」「近隣との調和」

を図っていけば、賃貸経営の経営は安全です。

今日は、賃貸経営の供給過剰の対策について書いていきます。

この10年来、賃貸物件は、数の上では供給量が

需要者をはるかに上回る現象が起きています。

これは、賃貸経営を考えるにあたっては重要です。

そこで、新規に賃貸経営に参画する場合、

“土地の条件”

“目的”

“資金”

“法律上の制約”

“収益”

“近隣との調和”

　　　　　　・
　　　　　　・
　　　　　　・

これがキャッシュフローをはじめ賃貸経営の安全を

高めることになります。

今日は、賃貸物件を本当に建てていいかについて

書いていきます。

建設するハウスメーカー、ゼネコン、建設会社は、

建設の商談を受けてから建物竣工後の運営・管理に

至るまで、賃貸住宅経営の総合的な独自のノウハウを

持っています。

しかし、成功する賃貸住宅経営をいかにうまく進めるためには、

いかに信頼できる事業パートナーを選ぶかにかかって

います。

その土地の立地条件により更地のままがいいか

ワンルームがいいかファミリータイプがいいか・・・

ただ単に建てて終りという業者とはつき合わないで下さい。

今日は、土地の立地条件について書いていきます。

以前にも書いていますが、土地の条件とは、最寄り駅からの

距離(所要時間)、周辺環境(公共施設、生活設備等)、用途地域、

広さ、建築条件(建ぺい率、容積率)、接地道路の

状況などの優位性、などを考慮しなければいけません。

それ以外に、最近では地域の防犯性や風紀のよさ、周辺の緑の

豊かさ、日当たりのよさといった点が求めらていれます。

立地条件により賃貸物件のタイプが変わります。

今日は、賃貸経営の目的について書いていきます。

先ず、何のために賃貸経営を行うのかということです。

“収益なのか”

“固定資産税対策”

“相続税対策”

なのかということです。

すなわち、“収益を上げて生活資金とする”のか

“収益も出ない”、節税対策をメインとするのか、

賃貸経営の目的を明確にする必要があります。

今日は、賃貸経営の資金について書いていきます。

資金については、当然手持ち分が多いほどリスクは

少なくなります。

借り入れの一つの目安としては、毎月の家賃収益の

半分程度を返済に回すのが望ましいです。

できれば、20年程度で借入金が完済することです。

土地活用を図る上でポイントとなるのは、先ずは

「土地の条件」「賃貸経営の目的」「資金」の3つです。

次に

「収益性」「法律上の制約」「近隣との調和」

が重要課題となります。

明日以後上記項目について書いていきます。

今日は、賃貸経営の収益性について書いていきます。

収益性とは、賃貸経営の総合プランで非常に重要です

収益の上がらない土地活用はやらない方がいいわけです。

所有している土地から、いかにすれば収益を上げることが

できるのかをプランニングすることが一番なのです。

土地の立地条件により、住居か事務所か店舗なのか、

住居でいくのならアパートなのかマンションなのか、

単身者向けあるいはファミリータイプかなどを考慮して

いきます。

ここの選択を間違えると収益は上がりません。

今日は、工法と資金について書いていきます。

工法はプレハブ、鉄筋コンクリート、ツーバイフォー、

また何階建てにするのか等々様々なものがあります。

やはり、手持ち資金と借り入れ額の見通しがあってこそ

決まるのです。

もし、資金に余裕がない場合は“共同事業システム”が

考えられる、という風に、選択肢が沢山あります。

これらのことを、結びつけることで、より高い収益性の

物件ができます。

今日は、法律上の制約について書いていきます。

法律上の制約では、土地の立地条件によって

“建ぺい率”“容積率”が決まり、それに準じて

建物の高さ、構造が決定されます。

第一種住居専用地域であれば、高さは10～12メートル、

接地道路も4メートル未満なら道路の中心線から2メートル

後退して建てなければなりません。

そこの所をよく検討して賃貸物件のタイプを決めなければ

なりません。

今日は、近隣との調和について書いていきます。

賃貸物件は、法律上の決まりごと以上に、ご近所の

意向は無視することはできません。

共同住宅を建てるのですから、当然近隣への配慮は

長い目で見た場合賃貸経営にとっては非常に大事なことです。

特に、日照、プライバシー、交通(往来)といった面から新たに問題が

起こったりクレームがついたりします。

事前に、ご近所ともめることなく円満解決をしてスッキリとした形で

賃貸経営をすることをおすすめします。

今日は、贈与税について書いていきます。

「贈与は贈与税が高いから損｣という考え方があります。

贈与についてはニつの方法があります。

一つは、暦年贈与

もう一つが相続時精算課税です。

今日は、暦年贈与1/1～12/31迄の贈与について考えます。

贈与は

“贈与税が高いから不利”

“贈与税の基礎控除は１１０万円しかないので、

相続まで待ったほうが有利”

として“贈与税は高くて損”だと思い込んでいる

方もいらっしゃいます。

しかし「手取額」を中心に考えてみるとそうでも

ない方法もあります。

明日以後に続く

今日は、贈与は何のためにするのかについて書いて

いきます。

贈与は、配偶者、子ども、その他の人々に

財産を生前に移すことが目的です。

贈与を“３００万円すると、贈与税が19万円、

５００万円だと５３万円”もかかる。

贈与税は高いといった反応を示される方もいます。

ところが、別の考え方をすると

“贈与を３００万円すると、贈与税は19万円かかります

４４７万円になります”

どうでしょうか？

相続税を比較しなければいけません。

しかし、孫に贈与すると世代飛び越しもできます。

今日は、先日の続きの贈与の手取り額について

書いていきます。

贈与する者は相手の手許にいくら残るかを

考えずに贈与税が高いと思い贈与に二の足を踏む

ケースがあります。

相続税を試算して適切な額の贈与をすれば、相続財産が

少なくなり、相続税の節税にもなることもあります。

贈与をする場合には、贈与税ではなくもらう方の

「手取額」を先に考えると理解しやすくなります。

今日は、まず、贈与をする人に対して、贈与した場合に

もらった方の手取額がいくらになるのか？

その手取額は贈与した額の何％なのかについて

書いていきます。

いわゆる“手取率”はいくらかを把握しておくと

贈与者する人も、もらった人がどれだけ手取額が

あるのか、そして贈与額に対して何％になるのかを

わかっていると安心して贈与できると思います。

「贈与税額と手取額」について書いておきます。

　　贈与金額　　　税額　　　手取率

　　110万円　　　　　　0　　　　100％

　　310万円　　　　20万円　　　93.5％

　　500万円　　　　53万円　　　89.4％

今日は、贈与税について何％位なら払っても

いいのかについて書いていきます。

先日も書きましたが

「贈与税が高いから贈与は損だ！」

と思ってしまう方がいます。

皆様に聞きます

“贈与税について何％位なら払っても贈与しますか”

手取額が９０％逆にいうと１０％位払ってもいいと

いうことになれば、贈与できる金額は４７０万円、受贈者の

手取額は４２３万円、手取率は90％になります。

“率”で考えるか　　

“手取額”で考えるか

うまく税金を有効活用して

残すものは残し、活用するものは活用できるように

対策を打ちましょう。

今日は、平均寿命が延びるとどうなるかについて

書いていきます。

日本人の平均寿命は、医療技術が進歩していき、

今後もさらに延びていくことが予想されます。

結果的に当然のことながら相続開始時期が先送りに

なります。

平均寿命が延びて９０～１００歳になってから相続が

開始した場合、どうでしょうか？

相続人である子ども自身が７０歳を超えていることも

考えられます。

そうすると、７０歳代になってから財産を相続したとしても、

その財産を有効に活用するのは難しいかもしれません。

明日以後に続く

平均寿命が延びると日本人の財産の一部が

高齢者の間でぐるぐる回ることになります。

そうなると経済に貢献することもないまま高齢者から

高齢者に移ることになります。

そこで、生前贈与を積極的に行うことにより、高齢者

から次世代への財産移転を早めることが大切になって

きます。

生前贈与をすることにより、税制を上手に使い両親・子ども・

孫の3世代が財産も活用して有意義な生活ができてます。

５/６までお休みします。