はやいもので、もう５ヶ月終わりました。

皆様、いかがでしょうか？

今年初めに立てた計画は、順調ですか?

今一度、振りかえり反省すべき所は反省し

すばらしい一年になるよう行動しましょう。

空室、滞納は０！

になるよう計画を立てましょう

今日は、空室のリスクについて書いていきます。

不動産を貸している間は家賃が入ってきます。

借りている人が出て行った場合は当然収入が

なくなってしまいます。

期待した投資利回りが得られなくなってしまいます。

早期に入居者対策を打たなければいけません！

今日は、賃貸の変動のリスクについて書いていきます。

賃料は経済事情の変動や、周辺相場、周辺の住環境、

周辺の需要と供給の関係で変動していきます。

また、同等の賃料で立地条件がいい物件が完成したり

同等のグレードの物件でも賃料が低い物件が周辺に

できた場合は、賃料を下げざるを得ない場合もあります。

周辺の物件については常に目配りをしなければいけません。

今日は、賃料の滞納について書いていきます。

入居者の諸事情により、賃料の支払いが滞るケースが

あります。

投資したのに、これでは収入の目処がたたないばかりか、

ケースによっては、出て行って頂くのにもお金と時間がかります。

又、その滞納の間新たな入居者を確保することができません。

迅速に滞納が発生した場合は手を打たなくてはいけません。

今日は、収入がなくなるリスクについて書いていきます。

不動産の収入に関するリスクは必ずしも空室や
賃料の滞納、賃料の変動だけではありません。

物件自体がある日突然なくなるケースもあります。

そうなると、収入がなくなってしまうこともあるのです。

明日以後に続く

今日は、燃えてなくなるリスクについて書いていきます。

不動産の収入の多くは建物を貸すことによる賃料収入です。

どうでしょう、ある日突然火事になり、その建物がなくなったり
利用不能となったら大変です。

つまり、収入がなくなることもあるのです 。

そのために、建物に火災保険をかけることは当然のことですが、

それ以外にどのような入居者に貸すかがポイントとなります。

つまり、火事になる確率が高いテナントが入っている場合は

リスクが高くなります。又、火事になる確率が低いテナントが

入っている場合はリスクが低くなります。

入居者選びは慎重に！

今日は、地震で倒壊するリスクについて書いていきます。

日本は地震大国といわれており非常に地震の多い国です。

今までも、地震により建物が倒壊し、収入が得られなくなった
ケースもあります。

地震による倒壊のリスクを軽減するには、築年数の比較的

新しいものや、構造が堅固な不動産を購入するのがベストです。

築年数が古いものや、構造が堅固ではないものは地震による

倒壊のリスクがあります。すなわち収入がなくなってしまうリスクが

高くなります。

不動産は他の投資商品とは異なり、利回りが高いのはこのような

火災や地震による倒壊リスクが伴なうからです。

今日は、ワンルームの賃貸保証システムについて

書いていきます。

先日街頭で、ある会社の家賃保証システムの物件の

チラシをもらいました。

その中で、

ボーナス時￥０

販売価格：２，４６０万円、頭金：１０万円
借入総額：２，４５０万円
提携ローン利用、変動金利１，３７５％
元利均等３５年返済
取扱い金融機関：都市銀行他
融資限度額/１億
※適用される金利は融資実行時のものとなり
表示されている金利と異なる場合があります。

販売価格２，４６０万円なのに、融資限度額１億

非常に不可解と思い考えこんでしまいました。

今日は、不動産投資のリスクについて書いていきます。

不動産投資には不動産特有のリスクが伴います。

不動産を貸している間は、家賃が入ってきます。

当然、借りている人が出て行った場合は、賃料収入が

なくなってしまい、当初期待していた投資利回りが得ら

れなくなってしまい困ってしまうケースもあります。

このようなリスクを軽減する方法には、

どのような方法があるか・・・

明日以後に続く

今日は、リスクを軽減する方法について書いていきます。

一つの方法として、不動産会社と家賃保証（サブリース）

契約を締結することです。

現在では多くの不動産会社が家賃の保証をしてくれます。

家賃の保証とは、賃貸状況についてかかわらず、毎月一定の

家賃を定期的に大家に支払うものです。

つまり、空室状態でも家賃収入が入ります。

保証される賃料はおおよそ相場の80％～90％となります。

家賃保証を受けない場合に比べ、満室時の見込み賃料が

下がって利回りは悪くなります。

反面、安定的な収入を見込め、空室によるリスクはある程度

回避が可能となります。

明日以後に続く

今日は、家賃保証（サブリース）の仕組みについて

書いていきます。

家賃保証の場合、不動産会社がオーナーから一括で建物

を借り、入居者に又貸し（転貸）するような形式をとっています。

オーナと入居者は直接関係ないため、空室はもちろん入居者

が賃料を滞納しているような場合や、夜逃げしたような場合で

あっても、損害を蒙るのは家賃保証している不動産会社です。

オーナは直接損害を蒙りません。

家賃保証の場合のポイントは、保証する不動産会社の信用と

経営状態です。

これがしっかりしていれば、一般的には安定的な収入が見込

めます。

オーナーの心配事である、空室に関するリスクは大幅に軽減

されます。

今日は、不動産の所有については支出がかかることについて

書いていきます。

不動産は他の投資商品や金融商品と違って、いろいろな
経費がかかります。

不動産投資は単に不動産から生み出す収入ばかりを
注目してはいけません。
不動産特有の経費があります。

それでは、不動産投資にはどのような経費がかかるのでしょうか？

明日以後に続く

今日は、固定資産税について書いていきます。

不動産を所有している人には「固定資産税」という

税金がかかります。

不動産が収益を生んでいるいないにかかわらず

所有している者が、毎年納めなければならない税金です。

これは、土地、建物ともにかかります。

また、都市計画法に定められた市街化区域に不動産

を所有している場合は、この固定資産税に加えて

「都市計画税」という税金もかかります。

今日は、固定資産税の計算方法について書いていきます。

固定資産税や都市計画税の計算方法は以下の通りです。

固定資産税　

＝　固定資産税評価額（課税標準）×１.4％（原則）～2.1％（市区町村により違います）

都市計画税

＝　固定資産税評価額（課税標準）×　0.3％（市区町村により違います）

固定資産税評価額とは原則すべての土地・建物・固定資産にかかります。

この評価は市区町村が3年に一度価格を変動して決定します。

おおよそ「公示価格」の７割で設定されています。

固定資産税評価額は但し、住宅用の土地については

200㎡まで1／6それ以上の部分は1／3に軽減されます。

また、現在は特例で課税標準つまり、税率をかける基となる

数字が引き下げられています。

今日は、賃貸物件の共通経費の負担について書い

ていきます。

賃貸マンションや賃貸オフィスなど１棟の建物の中に

複数の入居者がいる、不動産を所有している場合、

入居者がみんなで使用する共用部分などの水道光熱費が

発生します。

これについては別途“共益費”として撤収する場合があります。

また、建物の維持管理や家賃の集金管理などを不動産

管理会社に委託している場合は管理手数料が発生します。

これらは、オーナが負担します。

今日は、修繕費について書いていきます。

賃貸マンションや賃貸オフィスなどの建物は、

年々に傷んできます。

当然、所有者は入居者が快適に借りられ住めるよう　

最低限の修繕をしなくてはなりません。

そうしないと、入居者の低下になります。

特に中古の投資用不動産を購入する場合は過去の

修繕履歴や毎年経常的に発生する修繕費用も把握

しておかなければなりません。

また、専門家に現状を調査してもらい、これから発生

するであろう修繕費を見積もってらうことをオススメします。

今日は、支出と利回りについて書いていきます。

不動産の利回りを検証するには、単に収入が多い少ない

だけではなく、先日も書きましたさまざまな支出も考慮する

必要があります。

投資商品の中でも様々な経費がかかるのは

不動産だけです。

単純な収入だけの利回りだけではなく、支出も考慮して判断

しなければいけません。

今日は、利回りにつて書いていきます。

不動産の「投資利回り」は購入時の総投資額と

年間の収益を基本に考えます。

一定期間保有後に不動産を売却した場合は売却

した価格によって不動産を保有していた期間の利回りは

変動します。

どのように変動し、どのような影響を与えるのでしょうか？

今は、買った値段で売れることは非常に難しくなっています。

今日は、新築と中古の賃貸物件の利回りについて

書いていきます。

隣り合った場所に同規模で年間賃料収入が同額の

賃貸用不動産があったとします。

一方が新築、一方が築10年の中古建物の場合、

どちらの不動産が高く売却できるでしょうか。

単純に、不動産の価値を考えた場合、当然新築

の方が高く売却可能です。

賃料収入が同額の場合、中古物件の方が修繕に

関するリスクや賃料減額のリスクが高くなります。

すなわち、空室率が上昇するこが予想されるので、

新築物件より高い利回りを要求されます。

新築の賃貸用不動産を購入し、その後賃料収入と

土地価格が変動しないと仮定しましょう。

そうすると、築年数が経過すればするほど、建物の価値が

下がり不動産のリスクが高まります。

そのため、高い利回りを要求されるので、不動産価格として

の売却可能価格は下落します。

買ったり、建設したりするとその時点から通常は価値が

下ります。

今日は、不動産投資は本当にトクかどうかについて

書いていきます。

不動産を購入してから、一定期間経過後、その不動産を

売却した場合、投資額に対する最終損益は以下のように

求められます。

売却価格－不動産取得価格＋保有期間中に得られた賃料収入

＝投資額に対する最終損益

安定した賃料収入が得られたとしても、売却した価格によっては

保有期間中の賃料収入による利益が大幅にかわってきます。

売却した価格により場合によってはマイナスになるということも

想定されます。