不動産投資においては、元本である、投資額・購入価格

の保証がないため、最終的な利回りは売却した時になって

初めて確定します。

現在、不動産投資において一定の利回りを確保する

ためには、いかに収益をアップさせるかが

つまり、賃料、空室率が非常に重要なポイントと

なります。

また、売却価格が購入価格を下回る可能性が高い場合には、

売却を延期しなければいけないケースもあります。

長期保有することにより、一定の収益の確保が可能となります。

今日から、賃貸経営をしている方が“法人”を設立してトクに

なるかについて書いていきます。

個人の所得税には累進課税の税率が使われています。

これは、所得つまり、利益が多くなればなるほど税率が高く

なるというものです。

そしてこの税率は、所得税と住民税あわせて最高５０％です。

個人の最高税率が適用されるのは所得が“1,800万円以上”

の人になります。

これに対して、法人の税率は、最高約４０％になっています。

この個人と法人の税率の差を利用することにより、

節税を考えるわけです。

明日以後に続く

今日は、給与所得控除について書いていきます。

法人を設立するということは、不動産収入を法人の

売上げにするということです。

そして、個人はその法人から給与として受け取るという

仕組みにかえることです。

この、給与には概算の経費が計算されています。

給与所得者は経費がないので、給与の額に応じて一定の

額で認められた経費が“給与所得控除”というわけです。

つまり、法人で本来の経費として給与を計上しておきながら、

そこから受け取る給与にもさらに個人の方で給与所得控除で

経費を計上出来るのです。

これが、節税になるということです。

７月１日にKFCの研修会がありました。

KFCの今後の方針として、セミナーを積極的に行い

賃貸経営オーナーに役立つ団体である事をアピール

していく事について再確認しました。

９月と１１月にセミナーを開催いたしますのでご期待下さい。

今日は、法人の役員に給与を計上することにより節税に

なるということについて書いていきます。

法人を作ると代表者を決めなければなりません。

そして、それ以外にも役員を選ぶことができます。

つまり、配偶者・家族を役員として給与を払うことが出来ます。

従って、本来一人の個人の所得を数人に分けることが出来ます。

そのため、贈与という手段をとらずに、財産の移転が出来る

仕組みが作れるのです。

これは、単に所得を分散するだけでなく、給与所得控除の

メリットを、それぞれが受けれるためその節税となります。

個人事業では専従者給与しか支払えず、その要件も

厳しいのです。

しかし、法人から支払う場合は比較的簡単に家族や

身内にも給与を支払うことが出来ます

それが、メリットです。

今日は、法人の経費が認められやすいことについて

書いていきます。

例えば、生命保険料については個人は、最高5万円の

生命保険控除しか認められません。　　　

ところが、法人になると保険の種類にもよりますが、

全額損金として経費になるものもあります。

それ以外にも、交際費も経費として認めれられ

やすくなります。

又、退職金についても

個人事業の場合は経費として計上できません。

メリットだけを見ていると断然法人成すべきと思います。

しかし、法人成することによる様々なデメリットもあります。

明日以後に続く

今日は、法人成のデメリットについて書いていきます。

収入の減少等により規模が縮小した場合については

増税になる可能性があります。

これは法人のメリットでもある部分なのですが、

法人税の税率が定率であるためです。

赤字は別として

所得が低くても最低３０％の税率で課税されます。

所得税は累進課税であるため、

所得が少なければそれだけ税率も低くなるのです。

その最低税率は個人の方が低いため、逆ざやになって

しまうケースもあります。

さらには法人には均等割という税金が赤字であっても

最低7万円は必要になります。

従って、空室や家賃滞納については対策をうたなければ

いけません。

今日は、法人にすると、手間とコストがかかるので、

多少の節税では割に合わないかもしれないことに

ついて書いていきます。

法人特有の必要な処理を列挙しています。

・決算日から2ヶ月以内に申告・納付　

　←個人は全て翌年2/16～3/15

・給与支払、源泉所得税の徴収納付義務

・年末調整

・給与支払報告書の提出（市町村・税務署）

・法人住民税の均等割　最低7万円

・社会保険料の負担

･税理士費用の負担

従って、節税しても経費が増えることも念頭にいれなければ

いけません。

今日は、法人成りが相続税の節税効果とのバランスが

崩れる可能性があることについて書いていきます。

相続対策として個人所有の土地の上に同一の個人が

建物を建てている場合があります。

この場合に、所得税だけの節税効果を狙って建物を

法人に移転するケースがあります。

すると、当初の目的であった相続税の節税効果が

薄れてしまう可能性があるので注意が必要です。

特に建築年数が浅いうちは相続税の節税効果は大きいため、

このバランスには気をつけなければいけません。

法人成するには、様々な状況判断が必要です。

今日は、不動産管理会社の法人成について

書いていきます。

法人成と言ってもその形態には大きく３つあります

１、 不動産所有会社
２、 不動産管理会社
３、 サブリース会社

この中で最適な方法を選んで会社の運営をし

ていくことになります

それぞれ、特徴とメリット、デメリットがあります。

それについては後日書いていきます。

今日からは、実質所得者課税について書いていきます。

税法には、

一つが形式基準で

もう一つが実質基準という

考え方です。

形式基準とは、不動産賃貸であれば

“登記名義人”

不動産所得を申告する人という考え方です。

一方、実質基準とは、登記名義人に関わらず

“実際に賃貸物件の管理・運営等を行なって

賃貸収入を得ている人”

が不動産所得を申告するという考え方です。

明日以後に続く

不動産賃貸を行なっている場合に、必ず登記名義人が

確定申告をしなければならないという認識を持っています。

つまり、実態は違っていても形式基準に基づいた

確定申告をしている方も多いようです。

形式基準はあくまでも書類上の話です。

実態の判断に基づいて

“誰が申告するべきか”

という結論を本来は出すべきなのです。

これを『実質所得者課税』といいます。

結論的にいうと、

“登記名義人＝不動産申告者”

の考え方で課税すべきではないということです。

今日は、実質基準と形式基準について税務署は

どのように判断するのかについて書いていきます。

税務署は、まず形式基準のみで判断します。

書類上の問題点が無いということを確認するのです。

登記名義人が所得を認識し、確定申告をしていれば、

問い合わせは殆んどありません。

しかし、実際は共同管理・運営で行なってゆく際に、

管轄税務署への合理的な説明で確定申告をすることもあります。

つまり、持分と確定申告者が不一致な状態であっても、

実質基準による申告は可能となります。

今日は、管轄税務署にきちんと合理性を認めて

もらう必要がある事について書いていきます。

不動産の持分・経営状況などが複雑なケースは事前に確認を

とることをおすすめします。

不動産に限ったことではありませんが、まれに、

管轄税務署の担当者によって実質基準の判定で

実務上、解釈がまちまちであることもあります。

事前に、慎重に対応すべきす。

今日は、実務所得課税の問題について書いていきます。

先日の、税務署との確認で実質基準での申告について

合理的説明が成立していれば、全く問題が生じない

わけではありません。

譲渡所得・相続税などが発生したときに問題がおこる

ケースがあります。

物件の内容により様々ですが、おおむね下記の２つの点に

ついて注意が必要です。

１．該当物件を譲渡した場合の確定申告

譲渡した際は、登記名義人が譲渡所得を申告します。

事業用資産の譲渡の優遇規定が使えない場合もあります。

２．相続税の確定申告

土地所有者が死亡した場合に、小規模宅地等の減額が

できない宅地となってしまう場合もあります。

明日以後につづく

先日からの続きですか、物件所有者と賃貸経営者が

異なることから優遇規定が使えないというわけ

ではありません。

所有者と賃貸経営者との親族関係や共同経営、

管理の割合などにより検討されます。

優遇規定の取扱いは、即断はできない

のが現状です。

諸事情を考慮して判断されています。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設定内容などを慎重に、吟味する必要が生じます。

今日は、持分の移転と確定申告について書いていきます。

形式基準イコ－ル実質基準とすることを念頭に置いて、

所得分散効果の基に持分を分けるケースがあります。

つまり、その持分に応じた不動産所得により確定申告を

すれば、一見税金の計算が適正に行なわれていると

判断しがちです。

持分と所得認識に整合性を見出せます。

その点では、確かに所得税法上の不合理は生じていません。

明日以後に続く

今日は、その持分を取得するのに誰が資金を捻出したのか

について書いていきます。

持分の移転については、贈与になるケースもあります。

持分を変更して、不動産賃貸を考える場合には、必ず所得税

だけではなく贈与税の問題が生じるか否かを考慮しなければ

なりません。

持分の変更による、資金面での調整がつかない場合に即、

“贈与税の課税”とはなりません。

贈与とならない条件としては、親族間での金銭貸借契約を

実行し、毎月定期的に振込み返済するなど確実に説明が

つくかたちを残してゆくことが重要です。

適法である状況が前提です。

これがあれば、つまり、“適性な返済”となります。

つまり、贈与とされないこととなるのです。

今日は、適法な返済について書いていきます。

適法である状況とは、返済する方が実際に返済できるだけの

“収入面の裏付け”が必要ということです。

たとえば、他の所得収入と不動産の賃貸収入で

充分に返済返済してゆくことが可能であるということです。

つまり、通常金融機関で借入返済する期間がほぼ

同程度であれば『裏付けあり』と判断されます。

今日は、賃貸経営の現状について書いていきます。

金融商品には、株式、債券、投資信託等々、様々なものが

存在します。

しかし、バブル経済崩壊以降、各種金融商品は利回りが

低下傾向となっています。

現在もサブプライムローン問題の顕在化等により、金融市場は

依然として低迷を続けています。

また、高度経済成長から低成長時代へ移行し、

｢給料の右肩上がり｣や｢退職金｣も以前ほど望め

なくなっている状況があります｡

それに加え､少子高齢社会のさらなる進行により、

公的年金の崩壊が叫ばれたり、後期高齢者医療保険制度の

創設がなされたり、と今後もさらなる公的負担の増加も考えら

れるため､老後の生活に不安を感じる方も多いでしよう。

その状況をうけ､将来のために安定的でかつ､より利回りの

高い投資方法に関心を寄せる方が増えてきています。

明日以後に続く

今日は、利回りの高い投資方法の一つである賃貸経営の

賃貸状況について書いていきます。

利回りの高い、一例が「賃貸経営」といえます。

新設住宅着工戸数の推移（国土交通省調査）を見てみると、

平成19年６月に建築基準法が改正されたことで、一時全用途に

おいて着工戸数が激減しました。

しかし、平成12年からの７年間の推移を見てみると、

「持家」は前年比マイナスとなっている年が５年、「分譲住宅」では

２年あります。

その一方で、「貸家」の住宅着工戸数は堅調に推移をしており、

前年比マイナスとなっている年は１年しかありません。

この推移をみても、「賃貸経営」についての関心の高さがうかがえ

ると思います。

今日は、賃料の伸びが期待できない点について書いていきます。

先日の2008年分路線価の発表によると、全国平均額は、

１平米あたり14万3,000円（平成19年基準額比10.09増）

であり、３年連続の上昇となっています。

また47都道府県のうち14都道府県で路線価が上昇という

結果となっています。

一方、賃料相場を見てみますと、全国主要都市の家賃相場

（住宅新報社2008年３月調査・４大都市圈除く）は、横ばいで

あるところが８割強という結果となっています。

つまり、全国的に、地価上昇傾向である一方で、賃料は大きな

伸びが期待できないということがいえるでしょう。