今日は、必ずしも賃貸経営は高い利回りは望めないと

いう事について書いていきます。

また、最近の原油価格の高騰により、建設資材価格にも

影響が及んでいます。

「賃貸経営」に関心を寄せる方が多いということは、

それだけ競争相手も多いということを考えなければいけません。

「賃貸経営」という投資方法が手放しで安定した高い利回りが

望める手段であるとは必ずしもいえません。

立地、賃料、資金調達など検討してください。

今日は、全体的にみると

“地価上昇傾向である一方で、賃料は大きな伸びが期待できない”

という状況であるものの、全ての都市においてその傾向がみられない

ことについて書いていきます。

大都市圈においては、地価上昇傾向および賃料上昇傾向で

あることは、メディア等の報道により、周知であるかと思います。

しかし現状は少し違うようですが・・・

これは大都市圈に限られた傾向ではありません。

確かに、全体的にみると地方圈においてはまだまだ上昇傾向に

あるとはいえません。

例えば、東北地方を見ると地価の下落傾向は続いているものの、

仙台では、昨年に比べ路線価価格が上昇しているのに伴い、

賃料相場も上昇をしています。

仙台では、都市再開発事業の進行や地域活性化の動きが続いて

いるといった要因が、地価上昇や賃料相場の上昇につながっている

ものと考えられます。

明日以後に続く

今日は、エリア選定が重要だという事について書いていきます。

大都市圈であっても、地価下落傾向および賃料下落傾向が

みられるエリアもあります。

マクロ視点で見ていると分からないエリアの２極化が生じて

いるのが現状です。

「賃貸経営」を成功させるためには、投資エリアを、ミクロ視点で

じっくりと選定していくという作業が重要になってきます。

どういう賃貸物件がそのエリアで向いてるか

常に意識しなければいけません。

今日は、エリア選定と並行して、経営計画（投資計画）の立案が

必要だということについて書いていきます。

必ず、投資計画については次のことが必要です。

①賃貸経営を実際にスタートするまでの初期費用
　　(物件取得費や税金､その他費用)

②賃貸経営スタート後の支出管理費､損害保険料､税金､
　　借入金の返済(元本､利息)、（修繕積立金等)

③家賃収入

④賃貸経営以外の生活収支

⑤空室リスク等のリスク対応費用

⑥いつまで賃貸経営を行うのか

上記、①～⑥を考慮し、無理のない計画を立案することです。

万が－のリスクに対しても余裕をもった賃貸経営を行うことが

できるはずです。

今日は、トレンドの見極めも含めて、計画の適宜見直しをしなければ

いけない事について書いていきます。

どこで「賃貸経営」を行うかを決定し、無理のない経営計画を立案

すれば、すべて上手くいくか…？

必ずしもそうではありません。

「賃貸経営」の競争激化に伴い、空室対策も多様化してきています。

入居者のニーズについて、日頃からアンテナを張り、経営計画

（投資計画）を適宜見直していくことも、賃貸経営を成功させるために

必要なことです。

賃貸経営を成功させるためには、つまり、ニーズ把握が、

重要なポイントとなります。　

返済計画は非常に大切です。

いよいよ今日から、北京オリンピック！

先ずは、無事に開催され終わる事を祈ります。

そしてすばらしい記録や記憶に残る

技、激闘など期待したいものです。

つきなみですが

ニッポン　ガンバレ！

ブログは夏休みに入ります

なお、８月２５日より開始します。

北京オリンピックも、閉会式が終わって

なにか、夢中で応援した種目はありましたか？

男子４００リレーの、８０年ぶりのメダル獲得や

悲願の金メダルを獲得した女子ソフトボールなど・・・

感動した瞬間はありましたか？

もうすぐ夏が終わります。

悔いなく年末に向けて、皆さん頑張りましょう！！

今日は、ふるさと納税について書いていきます。

「ふるさと納税」という名称から、

個人の住民税を現住所ではなく、過去に住んでいた

住所地の都道府県や市区町村に納める制度のように

思っている人は少なくありません。

もちろん、個人の自由で住民税の支払先を変えられては、

混乱するので、それはできません。

なお、賃貸経営されている方は、住所地以外の所有物件について

固定資産税を納付はしていますが・・・

特定の都道府県や市区町村に対して、

“貢献したい”

　　または

“応援したい”

という納税者の気持ちを実現する観点からの制度です。

これは、寄付した金額を個人住民税から控除する制度と

なっています。

明日以後に続く

今日は、ふるさと納税の改正に伴い、個人住民税の

寄附金控除が改正されてることについて書いていきます。

今までは、寄附金が10万円超でなければ適用を受けられ

ませんでしたが、足きりラインが5000円に引き下げ

られています。

また、これまでの寄附金控除制度は、不動産所得や

給与所得などの所得金額から控除する方式でした。

しかし、今回の改正で、税額から直接控除する方式に

変わりました。

これにより、ほかの都道府県や市区町村に寄付した金額から

5000円を差し引いた金額を、住民税額から控除できます。

従って、住民税を住所地以外の他へ支払ったのと同じ結果に

なります。

今日は、具体的なモデルケースとして、総務省が試算した

計算について書いていきます。

次のようになっています。

（給与収入700万円で夫婦子供2人の場合）

住民税額：29万3500円

寄附金：4万円

寄附金控除：3万5000円（足きり額5000円）

内訳）所得税軽減：3500円

住民税基本控除額：3500円、住民税特例控除：2万8000円

平均的な家庭で、限度額の範囲で約4万円程度の

「ふるさと納税」が可能というわけです。

上記は給与所得の方のケースですが

賃貸経営オーナー様で、地域貢献を考えている方は、

「ふるさと納税」を検討されてみるのもいいかもしれません。

ここ数年、マンションをめぐるトラブルで目立つのは、

特に耐震強度調査、ペット飼育などです。

まず例の「姉歯事件」以来、「うちも危ないのでは」と

不安になって、耐震強度を調査するところが増えています。

その結果、

「何も問題ありません、ご安心ください。」となればいいのですが、　

「図面と比べてみたら、縦の鉄筋と横の鉄筋の組み方が反対だった」

というような微妙な結果が出たりすると問題に発生していくケースもあります。

先ず、販売業者側は

「これくらいならさほど強度に影響しない」

というとすると、住人側が

「万全を期して補強工事を行うべきだ」

という主張してきます。

安心するために調査依頼したのが、逆にトラブルになってしまします。

皮肉な現象が起きているケースもあります。

いずれにしても、設計が正しく、その図面通り建てられていることが

当然です。