今日は、株式会社ツジムラ建工　大塚が書いていきます。

最近、『エコ～エコ生活』などという言葉を頻繁に聞くようになりました。

色々なメーカーでもエコに強い商品が次々に発売されています！！
テレビのドキュメンタリーなどでも、よく地球温暖化について取り上げられています。
私も地球温暖化って？京都議定書って？？と思っていましたが
そのような情報源から少しずつ最近になってわかってきました・・・

そして私の思う事は・・・やっぱり
皆一人一人が毎日少しずつ努力してエコに貢献するという事です！
なんだ、簡単じゃないかと思いがちですが実際に毎日の習慣にしようと
すると、最初は意識しないと中々できません。
例えば私が最近心がけていること
１、お風呂桶の湯量を１８０L→１４０Lへ
２、頭を洗う時は使わない時小まめにシャワーを止める
３、使わない家電製品はコンセントから抜く
４、冷房は付けるとしても２８℃を目標に
５、部屋の風通しを出来る限り良くして自然の風で涼む
６、少し遠い所へ行く時も自転車を使う
etc・・・
などなど、中には自分の健康の為に行なっている事もありますが、そのくらい
から始めてみてもいいのではと思っています。
温暖化はとても深刻な問題です、大変だ・・・と暗くなるだけではなく
まずは、自分の身の回りの小さな事からでも、温暖化防止に貢献できたらいいですよね☆

はじめまして。株式会社リ・ライフの田中です。

各市場に上場している不動産業者・建設業者の破綻のニュースが毎日のようにマスコミを
賑わしています。私たち異業種同業者としては「またかぁ」という思いと「やっぱりなぁ」
という思いが交錯しながら記事を見ています。
さて、不動産市況は「悪化」し続けるのでしょうか。
売買金額の大きなビルや開発用地の取引件数は減ってはいますが、エンドユーザーが取引
にかかわる一戸建てやマンションの売買は活発です。

先日、当社で成約した土地物件も区分所有収益物件も買主様はエンドユーザーです。
どちらも売主様に今の市況を理解していただいたことが取引につながったと思います。
あたり前のことですが
①今の市場、市況、相場を的確に知る。
②その動きに先んじる。
これだけです。
決して安値での叩き売りではありません。文章にしてしまえばたった２行ですが、
それを理解いただく資料は充分に用意します。
一方、買主様は……。

今日は、税理士の鈴木和宏が書いていきます。

ペット問題について書いていきます。

猫をたくさん飼ってる住人が、ベランダに猫用トイレを

置いているケースです。

最近は飼育規定を満たせばペットOKのマンションも

珍しくはありません。

それだけなら特に問題はありません。

ところが、猫の数が１０匹以上と多かったためトイレもすぐ汚れる。

飼い主はグレゾーﾙなどの薬剤を頻繁に撒いていたとします。

そのせいで、下の階の住人が頭痛などの健康被害に　

悩まされることになったらどうでしょうか？

いわゆるシックハウス症候群と同じで、科学物資を

吸い込んでしまって、裁判で争う事になった事例が

あります。

飼い主は「グレゾールなど微いていない」と主張したため

事実の立証をしなければいけません。

隣近所の住人にアンケートをとって証拠とし、飼い主が

慰謝料を払うことで決着しました。

何でも、度を越せばいけないということですね

今日も、税理士の鈴木和宏が書いていきます

理事長の独断先行で「修繕の可否」が泥仕合になる

ケースについて書いていきます。

修繕積立金の問題も、古いマンションでは避けて

通れません。

特に当初の区分所有者がだんだん抜けていなくなり、

賃貸に出している部屋が多いところは要注意です。

これが実際に所有者が住んでいれば、隣近所との

立ち話のついでにでも、

「そろそろ大規模修繕工事をしたほうがいいですかね」

といった話も自然に出てくるはずです。

ところが所有しているだけで、ほかの住人とつきあいもないし、

管理組合の総会も欠席することがほとんどの場合が多いようです。

明日以後に続く

今日も引き続き、税理士の鈴木和宏が

先日からの続きの、古いマンションの大規模修繕に

ついて書いていきます。

管理組合の理事長は、実際にそのマンションに

住んでいる人が務めることが自然で多いです。

よくあるのが、改修工事業者に口説き落とされた理事長が、

十分な根回しもしないまま総会の議題にあげ、出席者だけで

工事を可決してしまうケースです。

後日いきなり工事の決定を告げられた欠席者は

“理事長は業者と癒着しているのではないか”

といった疑惑も生まれます。

反対派勢力が区分所有者の五分の一以上の同意を

とりつければ反対集会も開けるため、トラブルになるケースも

あります・・・

ほとんどのマンション・トラブルの根本には、住人同士の

コミュニケーション不足があるように思われます。

住人同士、プライバシーとの兼ね合いもあります。

最低限の付き合いは必要だと思います。

KFCメンバーの野原です。

最近の話題としてはサブプライムでしょうか？
「米シティバンクは3兆円以上の損失」と聞くとすごい額だなあとビビッて！！
しまいました。でも4000億円（2007年度）の利益を出しているそうです。

総資産202兆円ですから規模が大きいので損失は1.6％に過ぎない
シティバンクはすごいです。日本でも決算発表が相次ぐなか、金融機関の
サブプライムローン関連の損失額が明らかになってきました。
国内金融機関の損失の総額は2008年3月末現在で1兆9000億円超に達したようです。
（みずほFGは6450億円）（6/2日経新聞より）損失を計上したのは約50社。
銀行だけでなく、地域金融機関、証券会社、保険会社の一部で損失を被ったといいます。
主要銀行８行の合計額が１兆円超で野村ホールディングスが2600億円、
農林中央金庫1869億円でした。

そのような金融機関の損失によって、日本でも金融機関の融資引き締めが原因で、
不動産業者・建設業者の破綻のニュースもよく耳にします。
サブプライムの影響で東証１部のアーバンコーポレイションが、今年最大の負債額により
（約2,558億3,200万円　※帝国データバンク）

東京地方裁判所に民事再生法の適用を申請しました。
ある地方銀行の本社勤務している方が、今後の銀行の損失は凄いことになるといってました。
その方はもうすぐ退社しちゃうみたいです！？何でだろう…
金融業界！！特に銀行さんはどうも大変そうです。
今後しばらくは何が起きるかわかりませんね！！

はじめまして。
ダイレクト株式会社の満尾良信（みつお　よしのぶ）と申します。
本日はリノベーションの考え方や、VPMについてお話します。

先ずは「リノベーション」についてお話しますと、リノベーションとは時代のニーズに合わせて
経年劣化した建物の内外空間の機能や性能を、目的に応じて効果的に再生させる全ての行程を
云います。

人は時の経過と共にライフスタイルが変化しますが、建物も同様に新しい時代が求める価値感に
合わなくなっていきます。
そこには、耐震強度の問題や建物や設備の経年劣化などのハードの問題と、更にはその建物の
存在理由や競争競合などのソフトの問題があり、そのことを解決する方法として「リノベーション」
という新しいエンジニアリング・テクノロジーが注目されています。

もう一方のVPMについてお話しますと、
店舗の活性化や商品提案の技術として、VisualのV、Merchandising のMとＤを抜き出した
和製合成造語 でVMD（ビジュアル・マーチャンダイジング）という体系化された方法が有りますが、
それは視覚的な効果を狙って商品・情報・環境を整合させた「分かりやすく」「見やすく」「選びやすい」売場を提供し、お客様の購買行動をサポートする仕組みです。

私はリノベーションというエンジニアリング・テクノロジーの集大成として、視覚的活性化のVMD技術
と、不動産の収益管理を行うPM（プロパティー・マネージメント）とを掛け合わせた、新合成造語
「VPM」 （ビジュアル・プロパティ・マネジメント）でリノベーションのトータル・ソリューション・スタイル
を提案したいと考えています。

近年、不動産業界や建設業界で「リノベーション」という言葉を数多く耳にしますが、賃貸住宅の
入居者は従来のシングルやファミリーといった領域から、年齢や生活スタイルによって、ますます
多様化し細分化しています。高度な情報化社会では、入居者のトレンドやニーズを分析し、様々な
ライフスタイルに合わせた空間提案こそがオーナーの生涯安定経営につながるのです。

私は従来の「ハコ」ではなく、入居者が何を求めているのかを追求することが重要だと考えます。
その人の生活がどのように変わり、どのように豊かになり、どんな満足が提供されるかを明確に
しなければなりません。
私は調査分析から独自のVPMにより入居者のニーズやウォンツの発信源である「こころ」の部分
から問題解決を発し、それを感動提供の「かたち」にすることで、お客様の期待以上の感動を提供
したいと考えております。

現在、大阪府下では、老朽化を含めて　５０万室以上の空室がストックされています。
大量生産大量消費時代の落とし子です。 直ちにすべてを、スクラップ＆ビルドにすることは
できませんが、そのような物件を「テーマハウス」と言うコンセプトでリノベーションすれば有益な
収益物件へと変身するチャンスがうまれるのです。

次回からのブログではその辺の考え方や、ケーススタディーをご紹介させていただきます。
最後まで読んで頂いて有難うございました。

今日は、税理士の鈴木和宏が書いていきます。

遺言書を隠していることが、発覚した件について

書いていきます。

遺言書を隠すということはどうなるのでしょうか？

民法において、次のような規定があります。

“相続に関する被相続人の遺言書を偽造し、変造し、破棄し、

又は隠匿した者は相続人となることができない”

したがって、共同相続人の内の１人が遺言書を隠していた場合

には、民法で規定した〝相続欠格〟 事由に該当するため、

原則として、相続権が剥奪されることになります。

明日以後に続く

今日も、税理士の鈴木和宏が書いていきます。

遺言書を隠していたからと言って、直ちに相続欠格者に

ならないということについて書いていきます。

相続人の遺言書を隠す行為が、自己の利益のため、あるいは不利益を

逃れようとする意図から、積極的に行われたものである場合に限って、

相続欠陥者として取り扱われます。

その内容として

“相続人が遺言書を破棄、又は隠匿した場合、相続に関して不当な

　利益を目的とするものでなかったときは、遺言に関する著しく不当な

　干渉行為があったとはいえず、民法891条5号にある相続欠格者の

　趣旨には該当しない。【最高裁 平成9.1.28】”という判例があります。

遺言書を隠していた理由については、確認作業が非常に大切です。

今日も、税理士の鈴木和宏が書いていきます。

負担付贈与について書いていきます。

負担付贈与とは、文字通り、負担の付いた贈与です。

例えば、

“土地や建物をあげるから、 残りの住宅ローンも支払ってくれ”

　　　　　　　　　　　　　　　　とか

“100坪の土地を譲るけど、 そのうちの20坪は駐車場として利用

　　させてほしい”　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　・
　
　　　　　　　　　　　　　　　　　・
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　・

　　　　　　　　　　　　　　　などなど

つまり、簡単に言えば、あげるつまり、贈与する代償として、

もらう人つまり、受贈者に何かしらの義務を負担してもらう

という約束です。

それでは、税金は？

明日以後に続く

今日も、税理士の鈴木和宏が書いていきます。

先日の負担付贈与の税金について書いていきます。

負担付贈与を行う上で、まず押さえておきたいことは、

贈与を受けたもらった人である受贈者における贈与税の問題です。

負担付贈与を受けた者は、

“贈与を受けた財産の価額から、負担すべき債務の金額を差引いた額”

の贈与があったものとして、その金額を基に贈与税額を算出します。

このもらった財産の価額については“時価”で計算します。

例えば、時価３，０００万円の不動産をもらうかわりに

住宅ローン２，０００万円を支払うとすると

３，０００万円－２，０００万円の差額１，０００万円を

もらったことになります。

これが贈与税の対象となります。

今日も、税理士の鈴木和宏が書いていきます。

分割協議の有効・無効について書いていきます。

遺産分割協議は相続人全員の同意が必要です。

一人でも欠いた遺産分割協議は無効です。

しかし、全員が一同に集まらなくても構いません。

要は全員の同意が得られればよいのです。

当然、顔をつきあわせ、意思の疎通を図ることが大切

なのはいうまでもありません。

また、相続に無関係の人間が参加した協議も無効です。

例えば行方不明者の代理人が参加し、後に行方不明者が

死亡していたことが判明したときなどです。

その時点で相続人ではない者が参加していたことになるので

無効となります。

今日も、税理士の鈴木和宏が書いていきます。

遺産分割協議が無効になることについて書いて

いきます。

相続人の一人が重要な財産を隠匿した場合や、財産評価方法が

明らかに正当ではなかった場合は無効になることもあります。

原則的には、遺産分割協議のやり直しはできません。

しかし、無効の分割協議の場合、当然に再分割協議はできます。

有効な分割協議で合意した内容は後日、不服があったとしても

再分割協議はできません。

例えば有価証券・土地等、価格変動があるものを相続し、

その後時価が下落したからといって再分割を求めることは

原則できないのです。

今日も、税理士の鈴木和宏が書いていきます。

税務調査はいつくるのかについて書いて

いきます。

映画の「マルサの女」のように税務調査といえば

「怖い」イメージを受ける方もいると思います。

通常、いきなり税務職員が自宅に来るということは

ありません。

税理士が関与している場合は、事前に連絡があります。

その上、日程を調整し行われることが多いので安心してください。

今日も、税理士の鈴木和宏が書いていきます。

税務調査はどんなことをするのかについて

書いていきます。

税務調査の流れですが、税務職員が午前中は故人の

生い立ち・職歴や趣味などについて質問していくことが

多いです。

その質問の回答の中からも財産漏れはないか探ってきます。

例えば、趣味がゴルフであれば、ゴルフ会員権はないのか等

午後からは、主に申告した財産に関しての実体確認が行われます。

申告書に添付した残高証明等のコピー類の現物確認や預金に

関しては通帳などの確認が行われます。

明日以後に続く

今日も、税理士の鈴木和宏が書いていきます。

税務調査で何を調べられるかというと、

次の2つがポイントです。

A．財産の申告漏れが有るか無いか

B．家族名義となっているが実は故人の財産であるものが

ないかです。

特に、印鑑を押印して金融機関の届出印の確認をします。

又、先日も書きましたが、現物確認で保管場所に他に何を

置いている、他の財産の有無を調べます。

くれぐれも、保管場所には気をつけて下さい。

今日も税理士の鈴木和宏が書いていきます。

税務調査を上手に受けるコツについて書いていきます。

税務調査当日は、お昼に１時間ほど休憩をとり、終日行われることが

多いです。

そこで、様々な質問があると思われます。相続税の税務調査では

一般に法人や個人事業者でないため帳簿記録に乏しいのが現状です。

日が経つにつれ記憶があやふやなものも沢山あると思います。

必ずしも質問に、即答しなくてもいいのです。

不明な点については、後日、改めて資料の整理などをして

質問に回答すればいいのです、落ち着いて対応されることが

肝要です。

今日も、税理士の鈴木和宏が書いていきます。

被相続人の借金が多額にある場合について

書いていきます。

借金も相続の対象になります。

被相続人の借金が多額にある場合、借金を相続する

必要はありません。

その対処として、相続放棄をすれば借金を背負うことは
ありません。

但し、期間が相続の開始があってから３ヶ月以内です。

明日以後に続く

今日も、税理士の鈴木和宏が書いていきます。

相続放棄できるのはたったの３ヶ月について

書いていきます。

相続放棄は、被相続人（故人）が亡くなったときから、

３ヶ月以内に、家庭裁判所に相続放棄の申立をしないと

いけません。

相続放棄をするかどうかを判断するためには、相続人が

相続財産を調査してその内容を把握する必要があります。

そこで、相続放棄の熟慮期間は、３ヶ月間とされています。

なお、３ヶ月の熟慮期間は、故人の死亡時点から一律に確定

するものではありません。

今日は、税理士の鈴木和宏が書いていきます。

相続放棄の延長について書いていきます。

人が亡くなると、お通夜、告別式、初七日法要、四十九日法要

などとバタバタしますから、気づいたら３ヶ月が過ぎていて、

相続放棄ができなくなってしまうこともあります。

そんな短期間では、親の借金がどれくらいあるのかわからない

ケースが多々あります。

そんなときは、相続放棄の期間を延長してもらう手続きをします。

相続について利害関係を有する人が家庭裁判所に請求する

ことにより、この期間を延長することができます。

借金が多いのか資産が多いのかすぐははっきりしない

ために、相続放棄の決断がつかず迷っている場合には、

この延長の請求をすることをおすすめいたします。