今日は、税理士の鈴木和宏が遺言信託はコストがかかる

ことについて書いていきます。

遺言信託は、要するに

“遺言書を預かっているだけ

　遺言書通りに遺産を分けるだけ”です。

その遺言の執行に対する手数料は、目安としておおむね遺産総額

の1％程度です。

遺産が1億円のときは手数料が100万円、遺産が3億円のときは

手数料が300万円といった具合です。

安全な公正証書遺言を預かり、さらに数百万円という手数料が

必要になってきます。

当然、相続税の申告や不動産の名義変更などは、銀行や

信託銀行と提携する税理士や司法書士が行いますので、

これらの専門家の報酬が別途必要となります。

今日は、税理士の鈴木和宏が書いていきます。

遺言信託について先日も書きましたが、銀行や信託銀行は

遺言書通りに“遺産を分けること”が仕事です。

遺言の執行のとき、相続人の中には反論する人もいる

かもしれません。

銀行や信託銀行は、相続人が遺言に“異論がある”と判断し、

弁護士を立てることもあります。

兄弟間で話せば済むことを、弁護士を通して裁判所で判断される
費用は、相続人の負担になります。

今までは、遺言信託について、メリットもデメリットについて書いて

きました。

銀行や信託銀行などの遺言信託サービスを利用するか

どうかをよく判断して、検討して下さい。

今日は、税理士の鈴木和宏が土地価格について

書いていきます。

土地価格は、売主と買主、それぞれの事情に左右される

面が強く、ただでさえ分かりづらいです。

国や自治体から発表される公的な土地価格だけでも

「路線価」 「公示地価」 「基準地価（都道府県基準地価格）」

「固定資産税評価額」 など・・・

土地価格の分かりにくさに拍車をかけています。

明日から、公的な価格のうち 「路線価」 「公示地価」 「基準地価」

の３つについて、改めて整理していきます。

今日は、税理士の鈴木和宏が路線価について書いていきます。

路線価には、 “相続税路線価” と“ 固定資産税路線価”

との２種類があります。

しかし、一般的には 路線価 といえば

“相続税路線価”

のことを指します。

相続税路線価は、相続税および贈与税の算定基準となる

土地評価額です。

公示地価の８割程度が目安とされています。

（公示地価について、後日書いていきます。）

路線価の調査は相続税法に基づいて行なわれ、国税庁 （国税局） が

それぞれの価格を決定します。

明日以後に続く

今日は、税理士の鈴木和宏が路線価の地点が多いことに

ついて書いていきます。

路線価には、道路面に対して価格が付けられている。

公示地価などが敷地そのものについての価格 （単価） です。

これに対し、路線価は一定の距離をもった 「路線」 に対して価格が

決められます。

つまりその路線に面する宅地の価格 （単価） はすべて同じ

ただし、敷地の形状などに応じて個々に補正したりするという考えかたです。

大都市部の幅の広い路線などでは、上り車線側と下り車線側、あるいは

道路の途中から別々の異なる価格が付けられる場合もあります。

都市部の市街地では、ほぼすべての路線 （公道） に対して価格が付け

られるため、その基礎となる調査地点 （標準宅地）の数は約41万。

明日以後に続く

今日は、税理士の鈴木和宏が路線価の閲覧について

書いていきます。

先日も書きましたように、公示地価や基準地価における

調査地点の10倍を上回る数のため、評価時点は毎年１月１日

ですが、これが公表されるのは昨年まで、８月１日となっていました。

平成２０年からは、インターネットのみの閲覧になって７月１日に

発表されました。

従って、全国の路線価図は国税庁のインターネットのページで

みることができます。

なお、路線価図には１平方メートルあたりの単価が千円単位で表示

されています。

たとえば、路線価図中に「200」とあれば１㎡当たり、20万円ということに

なります。

Ａ’　Ｂ’　Ｃ’　Ｄ’のアルファベットは借地権割合を示しています。

説明は省きます。

今日は、税理士の鈴木和宏が公示時価について

書いていきます。

公示地価は公共事業用地の取得価格算定の基準とされるほか、

「一般の土地取引価格に対する指標となること」 「適正な地価の

形成に寄与すること」 が目的とされています。

地価公示法 （昭和44年法律第49号） に基づき、国土交通省による

土地鑑定委員会が毎年１回公示する標準地の価格です。

調査は昭和46年 （地方圏は昭和47年、一部の用途は昭和50年）

から毎年実施されています。

公示対象は原則として都市計画法による都市計画区域内です。

しかし、都市計画区域以外でも土地取引が相当程度見込まれるも

のとして省令で定められた区域が対象に加わります。

公示される価格はその年の１月１日時点で、それが発表されるのは

３月20日すぎです。

土地価格動向の指標として、新聞紙上などでにぎわしています。

今日は、税理士の鈴木和宏が書いていきます。

公示地価は、土地がもつ本来の価値 （売り手にも買い手

にも偏らない客観的な価値） を評価することになっています。

現存する建物などの形態に関わらず、対象土地の効用が

最高度に発揮できる使用方法を想定したうえでの評価が行なわれます。

それぞれの地点につき、２人以上の不動産鑑定士が別々に

鑑定評価を行ないます。

その結果を調整したうえで価格が決定されるため、標準地の

単位面積あたりの “正常な価格” （更地価格）だというのが

建前です。

公示される際には、 「住宅地」 「商業地」「宅地見込地」 「準工業地」

「工業地」 「調整区域内宅地」 に分類されます。

公示地価の詳しい内容は、国土交通省による

“土地総合情報ライブラリー”

を参照して下さい。

今日は、税理士の鈴木和宏が基準地価について

書いていきます。

公示地価とよく似たものに基準地価があります。

調査は昭和50年以降、毎年実施されています。

価格の性質や目的、評価方法などは公示地価と

ほぼ同様です。

大きく異なるのは価格時点 （基準日） が７月１日

（公示地価は１月１日）である点です。

毎年９月20日頃に公表されます。

また、根拠となる法律が国土利用計画法施行令

（昭和49年政令第387号） （公示地価は 「地価公示法」 ）

であること、調査の主体が都道府県 （公示地価は国）

であることなどが公示地価と異なっています。

明日以後に続く

今日は、税理士の鈴木和宏が基準価値の調査対象について

書いていきます。

公示地価が都市計画区域内を主な対象とするのに対して、

基準地価は都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地、

宅地ではない林地なども含んでいます。

調査の対象となる基準地は公示地価と異なっていますが、

一部には公示地価の標準地と重複しているところもあり、

半年ごとの地価動向をみることができる場合もあります。

調査対象地点のことを公示地価では 「標準地」といい、

基準地価では 「基準地」 というところも違っています。

「基準地価」 といわれる所以ですが・・・。

基準地数は、宅地 （住宅地、商業地、工業地）が約２５，０００地点、

林地が約８００地点となっています。

調査対象範囲は公示地価より広いものの、地点数は公示地価よりも

少なくなっています。

明日以後に続く

今日は、税理士の鈴木和宏が不動産鑑定士の評価に

ついて書いていきます。

公示地価では評価にあたる不動産鑑定士が１地点につき

「２人以上」 となっているのに対し、基準地価の規定では 「１人以上」

となっています。

「基準地価」 というだけでなく、 「基準地価格」 「基準地の標準価格」

「都道府県地価」 「都道府県基準地価格」 「地価調査価格」 など、

さまざまな表記がされるところは公示地価と同じです。

しかし、それぞれの自治体から公表される際には 「○○県基準地価格」

のように表されることが多いようです。

基準地価の詳しい内容は、公示地価と同様に、国土交通省による

「土地総合情報ライブラリー」 でみることができます。

今日は、税理士の鈴木和宏が公示地価での取引について

書いています。

地価公示法には 「公示区域内において、土地の取引を

行なう者は、公示された価格を指標として取引を行なうよう

努めなければならない」 （第１条の２） といった旨の規定

（土地取引者の責務） が定められています。

しかし、少なくとも大都市圏では公示地価を基に売買価格を

定めることがほとんどありません。

実際には公示地価の数倍に相当するような価格での取引も

多いのが現状です。

逆に地方圏では公示地価を下回る取引もあるようです。

明日以後に続く

今日からは、税理士の鈴木和宏が相続時精算課税制度に

ついて書いていきます。

平成１５年１月１日より、相続時精算課税ができました。

この制度は、消費を拡大するため、親から消費をする子の世代

への贈与をスムーズにするようにという目的でつくられました。

この制度を受けると、生前に贈与をした場合には贈与税が

軽減します。

しかし、その代わりに相続のときには、贈与された財産と

相続された財産を合算した額に相続税がかかる、という制度です。

ただし、この制度の適用対象は原則として、６５歳以上の親から

２０歳以上の子供(子供が亡くなっているときには20歳以上の孫を含みます。）

への贈与に限られています。

なお、年齢は贈与の年の１月１日現在の年齢です。

なお、住宅資金贈与の場合、親の年齢は関係ありません。

今日は、税理士の鈴木和宏が路線価や公示地価の

地価動向は実態を反映しているかについて書いていきます。

路線価では標準宅地の価格を合計したうえで平均の変動率を

算出します。

しかし、公示地価や基準地価では各地点における変動率を

単純平均しています。

わかりやすくするために、２つの地点だけに簡略化して考えて

みましょう。

Ａ地点が前年の３００万円から今年は３６０万円へ上昇（20％アップ） 、

Ｂ地点は前年の２００万円から１８０万円へ下落（10％ダウン）

したとします。

路線価での変動率方式だと、２地点の合計は５００万円から

５４０万円への上昇ですから８％のアップとなります。

ところが、公示地価などの変動率方式だとプラス２０％とマイナス

１０％の平均ですから、合わせて５％のアップということになります。

実際は格段に数が多く複雑ですが、都市部での地価上昇や

下落 傾向を反映しやすいのは路線価のほうだと

いわれています。

路線価の全国平均が14年ぶりに上昇したのは２００６年でした

公示地価では少し遅れて ２００７年の平均が１６年ぶりの

上昇となりました。

今日は、税理士の鈴木和宏が路線価が取引時価に

役に立つのかについて書いていきます。

路線価 （相続税路線価） は相続税や贈与税を算出する

ためのものです。

一般の土地取引には関係がないように思われがちです。

しかし、都市部ではほとんどの公道に対して路線価が

付けられているため、意外と役に立つケースもあります。

公示地価と実勢価格とは大きく乖離しているケースが多く、

当然ながら 「公示地価の８割が目安」とされている路線価と

実勢価格も同様に乖離しています。

そのため、路線価をみて 「売買価格がだいたいいくら」と

見当をつけることもできません。

明日以後に続く

今日は、税理士の鈴木和宏が近隣の売買事例と

組み合わせれば、路線価の率で、売買傾向をつかむことが

できるということについて書いていきます。

たとえば、近くで条件の似通った土地の

売買事例が１平方メートルあたり５０万円だったとしましょう。

その土地の路線価が３０万円、調べたい土地の路線価が

２割低い２４万円だったとします。

そうすると、売買価格は４０万円 位と予測はできます。

土地の細かな条件に応じて補正なども必要です。

売買価格がそれほど単純に決まるわけではないのは当然です。

今日は、税理士の鈴木和宏が分割協議の

有効・無効について書いていきます。

遺産分割協議は相続人全員の同意が必要です。

一人でも欠いた遺産分割協議は無効です。

しかし、全員が一同に集まらなくても構いません。

要は全員の同意が得られればよいのです。

当然、顔をつきあわせ、意思の疎通を図ることが大切

なのはいうまでもありません。

また、相続に無関係の人間が参加した協議も無効です。

例えば行方不明者の代理人が参加し、後に行方不明者が

死亡していたことが判明したときなどです。

その時点で相続人ではない者が参加していたことになるので

無効となります。

今日は、税理士の鈴木和宏が遺産分割協議が無効になる

ことについて書いていきます。

相続人の一人が重要な財産を隠匿した場合や、財産評価方法が

明らかに正当ではなかった場合は無効になることもあります。

原則的には、遺産分割協議のやり直しはできません。

しかし、無効の分割協議の場合、当然に再分割協議はできます。

有効な分割協議で合意した内容は後日、不服があったとしても

再分割協議はできません。

例えば有価証券・土地等、価格変動があるものを相続し、

その後時価が下落したからといって再分割を求めることは

原則できないのです。