関西不動産賃貸経営支援機構 勝ち組賃貸経営助っ人ブログ

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2009年06月 アーカイブ

2009年06月01日

賃貸経営 相続税は何故かかるの?

今日は、相続税の基本について書いていきます。


相続税とは、言葉の通り相続の際に発生する税金である。

かつて旧民法の時代は、隠居を始めさまざまな「相続」の

発生原因がありました。


しかし、現在の民法には「死亡」しか規定されていません。

つまり相続税とは、ある人が亡くなったことによって

その人の財産を引き継いだ人にかかる税金のことである。

相続財産とは、何でしょうか?

よく考えると被相続人(死亡した人)の生前のもうけに所得税が

課税された後の、いわば“税引後”財産です。


そうなると、なぜさらに税金をかけなければならないのか?

疑問です・・・


明日以後続く

2009年06月02日

賃貸経営 相続税の税金対象は何?

今日は、相続税が何故税金対象となるかについて書いていきます。

相続税は二重に課税されているような気がしてきます。


“相続税は相続人のうち財産を引き継いだ者に発生した

    「無償による所得」に課税するものであるとする説”

“「生前における所得税の取り漏れが累積した額」に

          対する課税を行なうものであるという説”

等が有力です。 


後者については、脱税を疑われているようで、

少し気分が良くないのも事実です。

いずれにしても、二重課税と考えるのも間違いではないでしょう

明日以後に続く

2009年06月03日

賃貸経営 相続税は難しい?

相続が発生すると相続争い、いわゆる“争族”が

起こるケースもあるためこれをまとめる必要があります。


それと同時に相続税申告という業務があります。

財産を調べた後、それら財産が結構複雑な価格算定を

行なうだけで2、3ヵ月はすぐに過ぎています。

同時に申告の節税対策や各種優遇措置のフル活用を

検討する必要もあります。

また申告、納税の直前には納税資金の予定を

立てなければなりません。

ケースによりさまざまな項目について

税務署と事前に折衝しておく場合もあります。

いろんな項目のあれこれをこなし、

申告書を相続発生(死亡)後10ヵ月以内に提出する

必要があります。

10ヵ月と言えば長いようにも感じます。

よく考えると、一周忌より2ヵ月も早い時期であるため、

時間の経つのは早いものです。

明日以後に続く

2009年06月04日

賃貸経営 相続税の税務調査は厳しい?

今日は、相続税の特有な点について書いていきます。


相続税の申告書を提出して、

1年から2年の間に税務調査がやってきます。

相続税は、非常に高くつくことがあります。


又、税金は金銭(お金)で一時に払わなくてはなりません。

これが税法の大原則です。


相続税固有の問題が出てきます。

法人税や所得税の場合、儲からない場合には納税すべき

税金は発生しないのが原則である。


その上税率は法人であれば38%位最大でも

50%を超えません。

(当然この他に消費税や住民税等はかかります)。

このため、多数の浪費や借入金の返済がない限り

税金自体は払えるはず、という建前なので現実性を持っています。


対して相続税の場合、この建前にそぐわない部分が

大きな影響を持っています。

明日以後に続く

2009年06月05日

賃貸経営 相続税は儲けに対してかかるの?

今日は、相続税が儲けに対してかからないので独特な

ところがあることについて書いていきます。


例えば、多くの場合には相続した財産が、居住用の自宅や貸地、

貸家、又、被相続人である前社長が経営する会社の株式で

あったりします。

当然ですが、

このような財産は簡単に処分できるものではありません。

納税資金を捻出するため無理に売却しようとすれば、

必ず買い手から足元を見られ買いたたかれてしまいます。

また物納の制度を利用する場合も条件がなかなか厳しく、

いつもうまく認めてくれる訳ではありません。

そして、

相続税の税率は最高70%(相続財産が20億円を超える場合)

の超過累進税率となっています。

つまり、財産持ちの家ほど圧倒的に税負担が大きくなります。


この事が

“相続が三代続けば財産はなくなる”

と一般にいわれている所以である。


賃貸経営 税金は社会貢献です。

今日は、相続税についてなぜ税負担が大きくなるのか

について書いていきます。


所得金額つまり、儲けに対する超過累進税率、

という税体系そのものは一般的です。


“多く儲けた者は税負担能力が高いであろう”


という考え方、すなわち「負担能力主義」を基礎とした制度です。

しかし、負担能力が高いとみなされる者に際限なく高い税負担を

求めても良いものでしょうか。

社会貢献として税金を考えればいいのですか・・・?

これが税金に対して“脱税”へと導かれるのかも知れません。

この観点から考えると、相続税法の場合は「税負担能力の高さ」を

どの程度と見ているかが大きな問題となってきます。


明日以後に続く

2009年06月09日

賃貸経営 富裕税が相続税の原点!

今日は、現在の相続税制の原点の背景について書いていきます。


昭和25年にシャウプ勧告により制定された「富裕税」を相続税は

基礎としています。

当時は「富の再分配」、すなわち持てるものと持たざるものの

格差をなくすという考え方が根底にあったようです。


この考えを基に、日本の相続税の税率は非常に高いものと

なってしまったようです。


先日、相続税の最高税率が70%と書きました。

例えば相続財産が4億円以上の場合でも税率が50%、

1億円しかなくても30%という高い税率となっています。


これに加え、やっかいな事が相続税の税率そのものは

相続財産の構成やその財産形成の過程を問わないとこにあります。


明日以後に続く

2009年06月10日

賃貸経営 相続税は高いので対策を打ちましょう!

先日からの続きの、

今日は、相続の負担の高さについて書いていきます。

相続財産の評価については、

確かに居住用財産の減額評価制度や農家に係る相続税

の納税猶予制度など諸々の手当は考慮しています。

しかし、基本的には相続財産に対する課税は画一的です。


この課税の画一性と税率そのものが高すぎるという両面に

おいて、日本の相続税は負担能力主義という基本を

逸脱していると思われます。


事実、数億円程度の相続財産が発生するであろう潜在的な

被相続人は多数存在するのが現状です。

従って、賢く節税したり納税資金を手当てする必要があります。


2009年06月11日

賃貸経営 相続対策とは何ですか?

日からは、相続対策と相続「税」対策の区別について

書いていきます。


“相続対策”という言葉は、どういう意味でしょうか?

当然、相続税を低くする対策という意味も含まれています。

相続問題の中で最大のものが相続税額である以上、

その支払税額を最小にすることは重要なのは明らかです。


しかし、忘れてはならないのが次におこるであろう二次相続です。

つまり、相続人が後に死亡した場合の相続や事業承継である


被相続人が行なっていた事業を如何にして相続人へ引き継ぐかです。

又、相続人やその関係者の人生設計についてなど、

税金とは直接関係しない項目とのバランスが非常に重要です。


明日以後に続く

2009年06月12日

賃貸経営 対策は長期で考えましょう

今日は、目先の節税を優先して全体のバランスが崩れると、

時には悲惨な結末すら招くことがあることについて

書いていきます。


相続発生後“相当長期間にわたって”適切な対策を採用し、

その上で二次相続や事業承継を熟考して全体の

バランスを保つ必要があります。


節税対策を立てる場合には、様々のバランスをj

考えることが絶対に必要です。

節税と脱税との大きな違いを明確にして、相続税対策を分類し、

その事を前提に“なぜ”節税が可能になるのか、

その原理について例を挙げながら明日以後書いて

いきます。

2009年06月15日

賃貸経営 「節税対策」と「脱税」の違いは何?

財産を隠したり、巨額の債務をあるようにして

相続財産を減らしたりと、さまざまな手口の脱税と

やっている方がまだまだあります。


脱税、節税ともに、

“一次的かつ一時的な相続税額を減らす”

という経済的効果においては同じです。

また同じような行為であっても、

一方は節税対策であり他方は脱税行為である、

といったまぎらわしい場合も実際に存在しています。


ではこれらの間にある根本的な違いは何でしょうか?

それはもちろん、「違法性」です。

脱税は完全な違法行為です、ケースとして刑事罰にまで及ぶ

大きな法的リスクがあります。


しかし節税行為は、当然の事ながら違法な行為ではありません。

そのことについてリスクはありません。

脱税は法的リスクを負うと共に、税額の追加納付、

重加算税という追加の税金がかかります。

りスクも含めて考えれば、結局脱税は損です。

2009年06月16日

賃貸経営 相続税対策はいつしますか?

相続税対策を分類する場合、その実施時期により

大きな違いがあります。


なぜなら、相続発生前後、すなわち被相続人の生前と

死後において対策が変わります。


つまり、

実施すべき事項、あるいは実施できる項目が大きく異ってきます。

「事前」「事後」、またはその「両方」のいずれで実施

すべきであるか、という点にも注意して

明日以後対策について書いていきます。

2009年06月17日

賃貸経営 配偶者の税額軽減は最高?

今日は、相続税の計算上、税額控除の制度はいくつかある

ことについて書いていきます。


その中で最大の効果を持つのが

“配偶者の税額軽減(税額控除)”です。


よく「奥さんが存命ならば税金が半分になる」と

言われている制度のことです。

この制度は、配偶者は財産形成に大きく寄与しているのが

一般的です。


その一部についての権利は保障するべきであること

被相続人亡き後の生活を保証する必要があること
等の意義から設けられています。


この制度を、簡単に要約すると以下の通りです。

配偶者の取得した財産が

(1)法定相続分 以下または

(2)1億6千万円以下

のどちらかに当てはまる場合には、配偶者分の税金は

かからない、というものです。

極端な話、配偶者だけが相続人なら、

税金は全くかからないのです。


やはり奥さんは強い!

2009年06月18日

賃貸経営 基礎控除はどう計算するの

今日は、相続税の計算について書いていきます。


相続税のかかる財産を計算する際、

相続財産(債務控除後の純財産)全ての合計額から

“基礎控除”と呼ばれる金額を差し引くことが出来ます。


この基礎控除の金額は、

「5,000万円+1,000万円×法定相続人数」です。

これが、来年度以後改正になるかもしれません。


この制度は、法定相続人数に応じて、被相続人の

死後、相続人の生活基盤を一定の範囲で保護する

ことを主な目的として設けられています。


具体的に言えば、相続人が配偶者と子供2人である場合、

5,000万円+1,000万円×3=8,000万円までの

相続財産には課税されないことになります。

明日以後に続く

2009年06月19日

賃貸経営 養子は何故するの?

今日は、養子縁組の利用について書いていきます。


先日の基礎控除額を下回る相続財産しかない場合に

ついては、一部の場合を除いては相続税の申告そのものが

不要とされています

さて、民法に言う「法定相続人」には「養子」も含まれる。


しかし、過去この制度を悪用し、被相続人が意識不明の

状態になってからも、孫や親戚を次々と被相続人の

養子として十数人もして基礎控除額を引き上げようとすることを

していました。

これを防止するため、現在の相続税法においては、

実子のいる場合は養子1名まで、実子のいない場合は

養子2名までのみを相続税の計算上採用するという

制限を設けています。


明日以後に続く

2009年06月22日

賃貸経営 節税の為の養子はいいの?

先日の続きの養子縁組の利用について書いていきます。

さて、養子を利用することで法定相続人数が

1名ないし2名増えます。

この効果は以下の2点です。

(1) 基礎控除額の増加による税額の減少

養子により法定相続人が増加すると、基礎控除額も増加します。

つまり1,000万円×養子人数×税率だけ相続税が減少する

ことになります。


(2) 各個人の法定相続分減少による税率の低下

相続税額は、まず全ての財産をいったん法定相続分

で分け、これらの各々に相続税率を乗じたものを

もう一度合計するという方式により計算します。


相続税の税率は累進税率です。

つまり、財産が多くなればなるほど税金は高くなります。

そこで、法定相続人が増えれば増えるほど法定相続割合での

相続人一人当たり相続財産は減少するということになります。

結果相続税率の累進性を反映して税率が下がり、

基礎控除額の影響以上に税額が大きく減少します。


節税だけを考えるとこの方法が一番手っ取り早いです。

2009年06月23日

賃貸経営 土地の価値は、道路で決まる

不動産鑑定士の初心者が土地を評価する場合、

先輩から道路の調査をうるさくいわれます。

不動産鑑定士が損害賠償を受ける場合、

道路の調査を間違えたことが多いからです。


土地の価格は、道路の幅員が4mなのか4m未満

なのかで価格は大き<異なることとなります。


何故かといいますと、幅員4m未満の道路ですと

セットバックする面積が生じ、不動産の取引においては、

その面積が売買対象からはずれることとなりますので

売買価格が下がります。


そのためセットバックを取引において当事者に最初

から告知しないとトラブルとなるからです。


また、道路の状況から再建築ができない場合とか、

開発許可が下りない場合があるので、

その要因により土地の価格に大きく影響がでます。


2009年06月24日

賃貸経営 相続財産の評価は高い?

今日は、相続財産の評価が相続税に大きく影響する

ことについて書いていきます。

相続税は超過累進税率を採用しています。

このため、相続財産が多くなれば、

その納付すべき相続税額は相続財産が増加する

割合以上に大きくなります。

従って、多額の相続税を少なくしようとするには、

この財産を出来るだけ少なくするのが最も効果的です。


適用される相続税率が下がる影響に加え、

課税対象となる財産が少なくなることにより、

相続税の減少額が非常に大きくなってきます。

従って、脱税の手口がほとんど

“財産隠し”

であるのも、このことが一因となっている。

しかし、実は合法的な節税対策においても、

相続財産を少なくすることが可能なのです。

明日以後に続く

2009年06月25日

賃貸経営 節税は少なく見せること

今日は、節税について実際には脱税のように財産を

“隠す”のではないことについて書いていきます。


正確に言えば

“少なくする”のではなく、“少なく見せる”

と言い換えたほうがいいかもしれません。


では、どのようにすれば合法的に財産を少なく見せることが

できるかです。

その前に、まず

「相続税の対象となる財産の範囲とはどのようなものか」、

また「相続税の対象となる財産の金銭価値をどのように

して測定するか」ということについて明日以後書いていきます。

2009年06月26日

賃貸経営 何に相続税はかかるの

今日は、相続税の財産は何かについて書いていきます。


相続税の対象となる財産とは、一般的には

“換価性のあるもの”

すなわち金銭価値に見積ることができる経済的価値

のあるすべてのものをいいます。

この定義を文字通り解釈すれば、

相続税の対象となる財産には不動産、動産、金融商品、

各種の権利等々、各種のものがあるといえます。


相続税法上、

このような相続財産の金銭価値測定を行うことは

“評価”と呼ばれています。

金銭価値の測定を行わなければ、

現金や預金を除くほとんどの財産はその価値を決定

することが不可能です。

このため評価の方法は相続税法上最も重要で少し複雑な

部分もあります。

2009年06月29日

賃貸経営 財産の評価はどうして決めるの?

今日は、財産の評価について書いていきます。


法律により具体的に規定されている評価方法が、

特定の資産に限定されています。

そういう資産以外の評価は、単に

「相続、遺贈または贈与に因り取得した財産の価額は、

当該財産の取得の時における時価による」

という規定しかありません。


では、実際にどのような評価方法を利用すれば良いのであろうか。

この方法を詳しく定めているのが“財産評価基本通達”です。

通達とは、上級行政庁から

下級行政庁への命令であり、行政における法令解釈の統一を

目的として発せられるものである。

2009年06月30日

賃貸経営 財産評価基本通達は全て正しいの?

今日は、相続財産の評価は“財産評価基本通達”

に従って行うことについて書いていきます。


この“財産評価基本通達”は、相続財産を評価する際に必要な

“時価”の算定方法を網羅的に定めています。

実はこの“通達”は法律ではないため、納税者自身がより合理的

な計算方法を採用することが出来れば、その金額で評価します。


しかし行政内部で法律の解釈を統一する目的で発せられる通達で

すから、その内容はさまざまな角度から十分な検討を受けたもの

となっていのも事実です。


従って、通常は当該通達に従って相続財産を評価していれば

なんの問題も生じないことになります。

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