今日は、必ずしも

“財産評価基本通達”が正しいとは限らないことに

ついて書いていきます。

現在実務的には、“財産評価基本通達”が、

相続財産の評価を規定していると認識されている。

現代社会における経済は複雑であり、それに加えて

経済状態の変化するスピードも非常に速い。

このため相続税法等の法令はもちろん、

財産評価基本通達についても、その変化に十分対応

できない場合があります。

このような場合には、実際の経済状態と法律や通達との間に

“隙間”が出る可能性もあります。

この“隙間”をうまく利用すれば、

驚くほど相続財産を小さく見せることが出来、

結果として大きな節税効果を生むケースがでてきます。

今日は、土地の評価について必ず現地調査が必要だという

ことについて書いていきます。

何はともわれ、現地を見ることです。

不動産鑑定士さんは、鑑定評価を行う場合、

必ず現地を見ることにより、ビジュアルに、

立体的に土地を考えています。

机上だけでは、平面的になり、周辺の環境も頭に

入っていないことから、ミスの原因となりかねません。

また、住宅地図、都市計画図、不動産謄本等評価資料

を事前に調査し現地調査を行います。

しかし、その資料は完全ではないと思って必ず現地調査を

行い確認されています。

今日は、専門家としての善管注意義務があり、

間違うと損害賠償となりますので現地調査は基本の基本と

なることについて書いていきます。

　
現地を調査する場合は、できるだけ最寄り駅から歩けと

いわれています。

最近、広大地の判定において近隣地域の調査も必要と

なります。

できれば最寄り駅から歩いて周辺の環境を調査しながら

評価地に行きますと、評価地全体の近隣地域の範囲、

地域環境、地勢等が把握でき、さらに忌み施設、騒音施設等が

発見できることがあります．

今日は、鑑定評価は道路で決まることについて

書いていきます。

不動産鑑定士さんの初心者が土地を評価する場合、

先輩から道路の調査をうるさくいわれます。

不動産鑑定士さんが損害賠償を受ける場合、

道路の調査を間違えたことが多いからです。

土地の価格は、道路の幅員が４ｍなのか４ｍ未満

なのかで価格は大き＜異なることとなります。

セットバックについて大問題になります。

明日以後に続く

今日は、セットバックについて書いていきます。

幅員４ｍ未満の道路ですとセットバックする面積が生じ、

不動産の取引においては、その面積が売買対象から

はずれることとなりますので売買価格が下がります。

そのためセットバックを取引において当事者に最初

から告知しないとトラブルとなるからです。

また､道路の状況から再建築ができない場合とか､

開発許可が下りない場合があるので、

その要因により土地の価格に大きく影響がでます。

今日は、土地のことは、所有者に聞くことが一番という事

ついて書いていきます。

土地の調査においては、持ち主である所有者又は

近所の人がその土地の問題点を知っている場合

が多いです。

特に、その場所で生まれて育った人は、

その土地の履歴を知っており、重要な情報を

持っています。

明日以後に続く

今日は、土地の隣地者にも話や評判を聞くことが大切だと

いうことにについて書いていきます。

不動産鑑定士さんは、現地調査をする場合守秘義務を

前提に評価地の隣地の方にヒアリングする

ことがあります。

例えば、通称水がでる土地があります。

いわゆる、大雨になった場合土地の水はけが悪＜、

なかなか水が引かない土地の情報を教えてもらったりする

ケースがあります。

又、評価地には隣地の水道管が通っているケースなど

があります。

情報は多く集めることがポイントです。

今日は、土地調査の場合、過去の履歴も大事となることに

ついて書いていきます。

最近では、土壌汚染等の問題があり、土地の履歴も調査

する必要があります。

その方法としては、

過去の住宅地図、航空写真等

により調査することとなります。

土地の過去を調べるには、住宅地図が基本になりますが、

過去の古い住宅地図は国会図書館、地元の図書館に

あります。

その調査資料の収集がポイントとなります。

今日は、役所の担当は、自分の部局の所掌事項に

ついて聞かれたことだけしか回答しないことについて

書いていきます。

役所の担当者は、自分のセクション以外のことは回答

しないものだと認識することです｡

したがって、あらかじめ質問の全体像を把握してから担当

部局に接触しないと調査漏れが生じることとなります。

また、何でも疑問があれば、その場で遠慮なく質問することです。

資料をコピーしてもらうか、コピーしてもらえなかったら

トレース用紙に謄写する等の工夫をし、資料を収集するこ

とです。

整理は大切で時間の短縮につながります。

今日は、土地の現地調査について書いていきます。

現地調査は上、下、左右を見よといわれます。

つまり、土地を調査する場合は、

立体的に調査をすることです。

上については、高圧線が走ってないか、

下は、土地汚染がないか、埋蔵物がないか、

左右については、騒音となる施設はないか等

土地を立体的に調査するのがポイントです。

今日は、土地の調査についてインターネットを利用する

のが非常に役立つことについて書いていきます。

最近では、情報開示により市区町村でも都市計画図、

下水道、道路の管理等がホームページで閲覧、

ダウンロードができます。

このように、サービスが充実していることから､

居ながらにして、土地の評価資料を手に入れることが

できます。

IT化は驚異です。

今日は、お知らせがあります。

望月俊孝氏主催の『夢を叶える宝地図』である
宝地図ムービーがあり、そのナビゲーターに私はなっています。

本日、「ゆほびか」という月刊誌が発売されます。

宝地図関連の記事が特集され仲間である腰塚勇人氏の記事や

「命の授業ムービー」等がＤＶＤ付録として発売されることとなりました。

もしよろしければ書店で手に取っていただけると幸いです。

また、望月氏が特別なゆほびかキャンペーンを

していらっしゃいますのでご覧ください。

【宝地図　ビッグ・プレゼント企画】（『ゆほびか』キャンペーン）

望月俊孝（ゲスト・本田健氏）講演会無料ご招待（抽選）など、
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どうぞ皆様の“夢”を実現するために読んで下さい。

今日は、土地調査の基礎資料の集め方について

書いていきます。

以下、土地評価の資料と収集先を列挙します。

なお、各市区町村では、都市計画課がない場合とか

管轄課の名称が異なる場合がありますので、事前に電話で確認して

担当課に出向いてください。

最低用意すべき資料

①土地登記簿謄本 法務局出張所
②建物登記簿謄本 法務局出張所
③公図 法務局出張所
④地積測量図 法務局出張所
⑤実測図 土地家屋調査士に依頼し作成
⑥建物図面 法務局出張所
⑦建物設計図 建築主が保有
⑧固定資産税課税評価証明 市区町村の課税課（東京都23区は都税事務所）
⑨固定資産名寄帳　　　　　　　 市区町村の課税課（東京都23区は、都税事務所）
⑩住宅地図（ブルーマップ）　　　 法務局出張所又は書店で購入
⑪都市計画図　　　　　　　　　　　 市区町村の都市計画課
⑫地形図　　　　　　　　　　　　　　 市区町村の都市計画課
⑬道路台帳　　　　　　　　　　　　 市区町村の道路管理課　　
⑭上下水道台帳　　　　　　　　　　市区町村の上下水道課
⑮地価公示資　　　　　　　　　　　 市区町村の広報課、国土交通省のホームページ

今日は、先日からの続きの物件により、必要な資料について

書いていきます。

①広大地（開発指導要綱）　　　　　市区町村の開発指導課
②都市計画道路　　　　　　　　　　　市区町村の都市計画課、土木事務所
③仮換地図、仮換地証明　　　　　 最寄りの区画整理組合
④文化財産造物　　　　　　　　　　　市区町村の教育委員会
⑤農家台帳　　　　　　　　　　　　　　市区町村の農業委員会・税務課
⑥生産緑地　　　　　　　　　　　　　　市区町村の都市計画課・農業委員会
⑦都市市民農園の貸宅地　　　　　市区町村の農業委員会・税務課
⑧襲用地区の農地　　　　　　　　　　市区町村の農業委員会・税務課

⑨森林簿　　　　　　　　　　　　　　　　都道府県の林務課・税務課
⑩保安林等　　　　　　　　　　　　　　 都道府県の林務課・税務課
⑪特別緑地保全地区の山林　　　　 市区町村の都市計画課・税務課
⑫都市公園用地としての貸宅地　　 市区町村の都市計画課・税務課
⑬市民緑地契約の貨宅地　　　　　　市区町村の都市計画課・税務課
⑭都市緑地法の管理協定契約　　　市区町村の都市計画課・税務課
⑮土壌汚染指定区域台帳　　　　　　市区町村の環境課

⑯高圧線の地役権設定契約　　 　 最寄りの電力会社
⑰水路、河川資料　　　　　　　　　　 市区町村の河川管理課
⑱市街化調整区域の土地　　　　　　市区町村の都市計画課・税務課

以上各物件の種類により収集は変わってきます。

今日は、土地建物登記簿謄本について書いていきます。

不動産の調査では、所有者、持分、地役権・地上権の

有無を確認するために登記簿謄本を入手することが必須です。

地役権・地上権に関しては地上権者、設定の目的、範囲、

内容（地代、特約、制約等）が記載されており、

この記載内容如何が不動産評価に直接影響を与えます。

また、所有者、持分、地目の変更の確認にも用います。

今は、登記簿謄本がコンピュータ化されていることが多いです。

そこで、コンピュータ化による場合は過去の履歴が記載されて

いないことが多いので、過去の履歴を確認したい場合は

閉鎖登記簿謄本を取得して確認します。

今日は、公図について書いていきます。

公図は、法務局に備え付けられている登記された

土地の地番や位置、形状等を表す地図のことです。

公図の精度は必ずしも高＜はありません。

しかし、土地に関する重要な資料で必ず入手する必要があります。

公園の閲覧に際してコピーをする場合は、縮尺を確認すること

が必要です｡

縮尺には、１/５００と１ /６００の２種類があります。

1 /６００の公図は､字図（尺間で表された昔の図面）を

もとにトレースされて作られたものです。

従って、地形が不正確であり、面積も正確ではないので

公図をもとに不整形を作図することをしない方がいいと思います。

なお、公図をコピーする場合、評価地に隣接している

土地全部の所有者、地目を調査し公図にメモすることを

お薦めします。

つまり、評価地の利用状況を確認する場合役に立ちます。

今日は、地積測量図について書いていきます。

地積測量図は土地の登記簿に付随して法務局に備え付けられる

図面で､その土地の形状、地積と求積方法が記されたものです｡　

全ての土地の登記簿に地積が記載されていますから、

全ての土地について地積測量図も備え付けられていると

思うかもしれません。

しかし、過去に分筆や地積更正登記等を行った際に､法務局に

提出されたものに限り備え付けられています。

また、変更があっても古い地積測量図も残っていますので、

信用できない場合があります。

今日は、建物図面について書いていきます。

土地の利用状況を確認する場合、建物の位置が解りますので

必ず取得する必要があります。

ただ、建物図面については、建物を取り壊し登記は抹消されて

いますが、建物図面は残ります。

従って、現在ないものも建物台帳にありますので

注意してください。

今日は、固定資産名寄帳について書いていきます。

個人名義の不動産の―覧表で､共有財産や先代名義は

それぞれ入手する必要があります。

共有の場合や、先代名義のままの資産は、それぞれ別の表

になっています。

これらの場合は、納税管理者として代表者に毎年課税通知が

送付されますが、納税管理者になっていない他の共有者には

送付されません。

従って、自分の権利、持分に認識が低い場合がほとんどです。

また、非課税となっている不動産は記載されていない場合があります。

そこで、全財産を把握するためには、非課税財産の記載を申請する

必要があります。

なお、本人に代わって交付申請をするには、本人の委任状が必要

となりますので注意して下さい。

今日は、固定資産評価証明書について書いていきます。　

固定資産評価証明書は相続登記にも必要となりますので、

入手するべきです。

評価する土地が倍率地域に存する場合には必ず入手する

必要があります。

なお、固定資産評価証明書も固定資産名寄帳と同様に、

本人に代わって交付申請をする場合には、委任状が必要

となります。

なお、倍率地域の土地を評価するときには、

固定資産税評価額がベースとなりますし、比準宅地等も記載

されていますので、評価の重要な書類となります。

今日は、住宅地図やブルーマップについて書いていきます。　

住宅地図やブルーマップは、不動産の位置を確認する

ために入手することが必要となります。

住宅地図とブルーマップの違いは、

ブルーマップは、住宅地図の情報の上に、土地の地番及び

公図番号がブルーで記載されており、さらに、都市計画上の用途、

建ぺい率、容積率等が記載されています。

しかし、都市計画上の情報が全て記載されているとは

限りません。

また、用途変更がなされていること等もありえますので、

ブルーマップの入手をもって役所調査に代えることは

できないので注意して下さい。

今日は、都市計画図について書いていきます。

市区町村の都市計画課において閲覧、購入ができます。

都市計画街路、土地区画整理事業地等が確認できますので

入手する必要があります。

特定市については、インターネットでも取ることができますので

活用することも大事です。

　
なお、市によっては、ホームページで閲覧できます。