再契約を予定する契約書における注意点

ところで、

実際の契約書には、あからさまに更新をしないことを示すことで生じる空室や

賃料下落のリスクを避けるべく、契約書で再契約を予定する条項や

再契約事由（あるいは再契約拒否事由）を設けるとい

うパターンが見られます。

しかし、契約の内容や運用の実質が、定期借家契約から離れ、

通常の借家契約に近づくと、当初目的としたはずの定期借家契約と

しての効力が生じない場合があります。

例えば、契約書に記載の再契約拒否事由に該当しない、

あるいは、再契約事由に該当するのに更新を拒否する場合には、

当然に再契約の効力が生じます。

そして、再契約における契約更新がない旨の事前説明がないので、

通常の借家契約となります。

そして、再契約拒否事由が限定的に書かれており、

借り手に落ち度さえなければ再契約に応じるような契約書になっている

場合には、更新がない旨との事前説明と矛盾するため、

実質的には更新がない旨の説明がないのと同様だとして、

定期借家契約は無効となり、通常の借家契約が成立すると

解されることがあります。

75歳以上の高年齢者を対象に2008年4月に始まった

｢後期高齢者医療制度｣は、対象となる患者に掛った医療費について、

原則本人負担は1 割で残り9 割のうち5 割は国税や地方税が拠出し、

4割は74 歳以下の人達が加入する健康保険が拠出しています。

この制度は導入当初から厚労省の準備不足もあり、

高齢者差別であるとか、保険料が高くなるのでは？とか、

年金から保険料を天引きされる事などで不満が多く寄せられました。

当時の与党も保険料軽減等の措置は講じたものの、

この制度に不満を持つ人達は多くいるようです。

一方、新政権ではこの制度の廃止を表明しています。

政権公約によると、

現在存在する各々の健康保険制度を段階的に統合していく方針

を掲げています。

年齢によって差別をしない、又、地域間格差や健康保険組合等と

国民健康保険の負担の不公平を是正するとして、

会社員等が加入する健康保険と市区町村が運営する

国民健康保険を統合し、

地域保険として一元化するとしています。

一元化については、健康保険組合等からは、

職域毎に運営され、従業員の福利･厚生を担い、

医療費の節減に取り組んできたという自負もあり、

国保との統合で保険料の引き上げや福利･厚生の縮小に

つながる事もあるのではとの警戒感も示されています。

又、市区町村でも一旦国保から切り離した75歳以上の方々の

医療制度を国保に戻すと、負担増になるという反発も考えられます。

廃止に伴う国保の負担増は国が負担するとはしているものの、

07年の国民医療費は34兆円で、このうち75歳以上の方の割合

は3 割を占めています。現行のままでも国民医療費は

毎年1兆円増えるとされています。

制度廃止は2012 年の予定とされていますが税負担の拡大も懸念

されることから、

どのような制度が国民のためになるのか医療制度を再編するのも

難しい問題でしょう。

建物の区分所有等に関する法律は

昭和38年から施行されていますが、

固定資産税の課税はその後20年もの長きに亘り

区分所有課税ではなく、共有者課税を続けました。

共有者課税とは、共有土地に対する固定

資産税の課税方式で、共有者のうち任意の者に

「甲ほか○○名」宛の納税通知書が交付され、

甲が共有土地全体の税額を一括して納税する

一括課税方式のことです。

共有者間には連帯納税の義務があります。

区分所有課税とは、

各区分所有の戸別の持分に応じて課税する

分割課税方式のことで、連帯納税義務が解除されています。

共有者課税のままだと、

マンション区分所有戸数者170 とすると、

その中の１人甲に対し「甲ほか169 名」宛の納税通知書が交付

されることになります。

甲は170戸分の固定資産税と都市計画税をそれぞれに不満の

湧かないように按分し、徴収したうえで期限までに納付

しなければなりません。

エーッと思うようなことが強いられます。

不満がおきるのは当然で、共有者課税方式は、

民法における連帯債務者のように、

主観的連帯関係をもった者の間において適用されるべきで、

共同住宅所有者のような、相互に面識もない、

主観的連帯関係のない者の間においては適用されるべきではない、

と主張した出訴がありました。

しかし、判決は、共有土地については、

一括課税方式によるべきであり、

分割課税方式は、適法であるとはいいがたいとし、

当時すでに分割課税方式を採っていた

神戸市に対し、違法な課税方式というべきと断罪しました。

法の定める税額徴収の要請に応えればよいのではないかとの

関係者の観測に反した、裁判所のゴリゴリの形式的な法文解釈主義

に遭遇して、自治省も重い腰をあげ、昭和58年の改正により地方税法

には第352の2条が追加され、連帯納税義務が解除され、

持分ごとに課税されるよう立法的解決が図られました。

課税当局も無策なら、それ以上に裁判所も長い判決文を書くだけで

問題解決能力がないことを暴露した歴史の一場面でした。

婚姻期間が20年以上の配偶者に居住用の不動産又は

その取得資金を贈与したときは、

贈与税について基礎控除110万円のほか最高2000万円の

控除の適用があります。

明日以後に続く

特例適用の対象となる贈与には次のようなものが含まれます。

ヴァリエーション類型

①居住用の不動産又はそれを取得するための資金の贈与

②居住用家屋の敷地が借地権のときに地主

から底地を購入するための資金の贈与

③居住用家屋の敷地が借地権のときにその

家屋と借地権の全部又は一部の贈与

④居住用不動産の一部又は共有持分の贈与

⑤居住用の家屋だけ又は土地だけの贈与

⑥居住用家屋の敷地に配偶者のために借地権を設定した場合の、

その居住用家屋の全部と借地権の全部の贈与

⑦居住用家屋の敷地に自己と配偶者のために借地権を設定した場合における、

その居住用家屋の一部と借地権の一部を共有持分とする贈与

⑧居住用家屋の敷地に自己と配偶者のために借地権を設定した場合における、

その居住用家屋の一部と借地権の一部を共有持分

とする贈与及びこの贈与と共にするその底地の全部または一部の贈与

⑨居住用家屋の敷地に自己借地権を設定した場合の、

その敷地の底地部分の全部または一部の贈与

この特例の適用を受けて贈与税がかからない場合で

あっても登録免許税、不動産取得税などがかかる場合

があります。

先日の、③⑥⑦のような借地権の取得の場合には、

登録免許税・不動産取得税はかかりません。

①④⑧のケースで家屋と土地を一緒に取

得することとなるときは、不動産取得税の

住宅用土地の軽減特例が適用になります。

⑦⑧の借地権の設定は自分のための共有

借地権の設定です。

これは借地借家法第15条で可となっています。

⑨の借地権は同15 条の借地権設定では

なく、底地権を土地から分離することに伴い生ずるものです。

自己居住用等の相続土地の底地の物納が認められる

ようになったことに伴い、慣習法的に生じつつあるものです。

自動車事故 航空機事故 海難事故

企業災害などによる人身事故・死亡事故に関する

損害賠償金を本人が、取得したときの

課税関係を整理していきます。

明日以後に続く

所得税法には、

心身に加えられた損害に基因して取得する損害賠償金又は

突発的な事故により資産に加えられた損害は非課税

との規定があります。

したがって、損害を受けた本人にとって

は所得税の課税はありません。

（※但し、事業 所得の収入補填となるものは課税です。）

損害賠償金を受ける本人が死亡したとき

の相続税は、どうなるでしょうか。

次の２つのケースが考えられます。

① その支払いを受けてから死亡した場合

② その支払いを受けることが確定してか

ら死亡した場合この、

①の場合で損害賠償金の支払いを受

けてからまもなく死亡したケースや、

②のように受領の権利が確定してから死亡した

ケースでは、その損害賠償金は金銭や債権

として相続財産を構成していますので、

遺産分割の対象になるとともに、相続課税の対象にもなります。

生命保険や退職金にはみなし相続財産の規定がありますが、

生前にすでに保険事故が発生し生命保険金や損害保険金を

本人が受領することになっていたが、支給が遅れ死後に

遺族等に支払われることになったものは、

みなし相続財産ではなく本来の相続財産であり、

遺産として分割協議の対象になり、相続税法上の

課税遺産を構成します。

同じように生前に退職し本人がその退職金を受け取る

ことに確定していたが、支給が遅れて死後に遺族に

退職金として支払われることになったもの、

生前に労災保険金の本人への支給が確定していたが、

死亡という事実が生じたために死後に遺族等にその

労災保険金が支払われることになったものなども、

それらの受給する金銭は、本来の相続財産として課税です。

損害賠償金については、

次の２つのケースが考えられます。

① 損害賠償請求が係争になっていて、

その決着がつかないまま遺族に係争が引き継がれた場合

② その支払いの請求を遺族が行った場合

損害賠償金を構成する内容には、

死亡した被相続人に発生した損害賠償請求権を相続したと

解される部分と、

遺族の固有の権利として、遺族に原始的に発生したと解さ

れる部分とが併存しています。

遺族固有の権利部分は、当然に相続財産を構成しないし、

所得税非課税の規定の適用もあります。

相続取得分と解される部分について相続税を課税するとなると、

按分が必要となりますが、按分はいつでも容易にできるとは限りません。

財産評価基本通達をみると、

訴訟中の権利の価額は適正に評価するものとしているので、

課税を基本原則に置いているようにみえます。

　
しかし、被害者本人の利益のための係争の部分と遺族の利益の

ための係争の部分が交錯もしています。

死の代償としての金銭という意味では

保険金と変わりませんが、保険金についてはあるような

相続人一人当たり500万円非課税の規定の適用が

損害賠償金にはなくバランスを失しています。

そんな問題を避けるためか、

損害賠償金のうち被相続人について生じたと解される部分は

全体の中では副次的部分にすぎず、

これを無視したとしても特に課税上弊害があると考えられない、

との趣旨で全部を遺族固有の慰謝料・損害賠償金との扱いをしています。

相続税非課税ということです。

すでに現金を手にした人とのバランスは失しますが、

損害賠償金への課税が国民感情にそぐわないとの判断が優先

しているように見受けられるところです。