一括借上げは、不動産会社です。

不動産会社でもその転貸先が居住用に限られていれば

良いのですが、Ａさんのケースの場合は一括借上げの

契約書にそのような文言がありません。

消費税の居住用の不動産収入の非課税の規定には、

「契約において、人の居住の用に供することが

明らかにされているものに限る」

と明記されておりますからＡさんの場合は非課税収入

とはなりません。

先日の続きですが、しかしＡさんは、

「去年も一昨年もそんな話は無かったのに、

何故今年になって急にそんな話が出てくるのかと食い下がりました。」

「消費税は基準期間というものがあります。

それは2 年前です。

2年前の課税売上が1,000万円を超えた場合に課税事業者となります。

あなたの場合は2 年前に一括借上げで、課税売上が1,000万円を

超えたので、今年から課税事業者なのです」ということでした。

Ａさんは、泣く泣く消費税の申告に応じ、

その足で不動産会社に行き一括借上げの契約書を以下のように

直しました「転貸は原則として居住用に限る。居住用以外の用途で

転貸する場合は、Ａさんの同意を必要とする。」

「実態が居住用の貸付であっても、

不動産会社を介した一括借上げの場合は、

契約等において居住の用に供することが明らかに

されているものでなければ、家賃収入には消費税が課税される。」

と言うのが税務当局の見解です。

では新築マンションを建築し、不動産管理会社に

一括借上げしてもらうような場合を考えて見ましょう

契約等において居住の用に供することが明らかに

されている場合は当然消費税非課税の家賃収入を

得る為の新築マンションですから、

新築マンションの建設にかかった消費税は還付されません。

逆に契約等において居住の用に供するこ

とが明らかにされていない場合は、

家賃収入は消費税課税売上となりますから、

当然新築マンションにかかった消費税は還付されて

しかるべきです。

新築マンションにかかった消費税を還付した場合、

5億円のマンションにかかる消費税は2,500 万円です。

5 億円のマンションの利回りが、

10％だった場合年間の収入は5,000万円で消費税は250万円です。

単純計算でも消費税がトントンになるには、10年かかります。

修繕費等は全て課税仕入れとなりますから、

10 年ではすまないと思います。

大家さんは5億円のマンションを立てるのに借金していると

思います。

還付を受けた消費税2,500 万円を返済に回せば、

10年で金利2％では、金利が500 万円安くなる計算です。

更に10 年後にデフレになるのかインフレになるのか

でもかなり違ってきます。

往々にして、

消費税の還付の場合は、税務調査や資料の提出が

求められます。

消費税の還付を意図するのであれば、契約書に

「居住用には、限定しない」旨の一文を入れ、

入居募集広告にも居住用に限定するような内容はさけ、

税務当局の対応を見て下さい。

人の出生は奇跡的偶然の産物ですが、

死は例外のない必然です。

そして、人があと何年いきられるかは法定されています。

それを余命年数といいます。

余命年数は、

厚生労働省が作成している「生命表」に掲載されています。

国勢調査等による人口動態統計の確定数により

「完全生命表」が５年ごとに改訂されており、

それ以外の年には「簡易生命表」が公表されています。

最高裁二重課税禁止判決の対象となった

10年もの年金の評価額は年金総額の6割でした。

割引率としては約13.7％で、昨今の金利状況からして

現実離れしています。

それで、今年の税制改正で、現実的な価額として、

①解約返戻金相当額、

②一時金給付を選択可能ならその一時金相当額、

③「年金給付額の残期間年当たり平均額×予定利率による

年金期間に対応する複利年金現価率」の算式での算出額、

のいずれか多い金額で評価すると改められました。

先日の続きですが、この①と②は分かり易いが、

③には説明が必要です。

有期定期年金なら残期間は数えられますが、

終身定期金の場合どうやって数えるのか、です。

ここで、登場するのが余命年数です。

終身定期金の場合の③の残期間は前記の余命年数に

なります。

評価年の１月１日現在において公表されている最新の

「完全生命表」の余命年数によることとされました。

余談なのですが、今年のこの改正は有期定期金、

無期定期金、終身定期金と３分類で規定しています。

無期というと、永遠の意味なのか、死ぬまでの意味なのか、

終身とどう違うのか、と疑問が湧きます。

しかし、保険や年金契約に無期はありえません。

有り得ない事をどうして法律で規定するのか、

というと、相続税法は相続課税財産と贈与課税財産の

二つを規定するからです。

無期定期金は相続税の対象となる受給債権では

有り得ないけれども、親子間の連年贈与契約

などでは有り得るからです。

したがって、無期とは、身体の終身の意と、

贈与意思の終りの意、とを含み、また、「終身」が

受給者の終身を意味するのに対して、「無期」は

贈与者の終身を意味している、という違いがあることになります。

清算所得課税廃止と法人税相当額控除の意味は、

どういうことか？

財産評価基本通達が改正されて、

この10月１日以後の相続贈与により取得した取引相場のない

株式の純資産価額方式による評価額から控除できる

法人税等相当額の割合が42％から45％に変更されました。

この変更は、評価額の減額を意味するので相続税贈与税の

負担軽減になります。

株式の価値は

発行会社の貸借対照表の純資産の部の時価評価額で

表示されます。

ただし、時価評価前の純資産の部には課税未済の金額は

ありませんが、時価評価益は課税未済なので、これへの課税額を

控除する必要があるわけです。

これは、株式の所有を通じて会社の資産を間接所有する株主と、

事業用資産を直接所有する個人事業主との所有形態の

相違に対する評価の均衡を図るための措置ともいわれています。

① 法人税 30.0％

② 事業税 5.3％

③ 地方法人特別税 4.293％

④ 道府県民税 1.5％（①×5％）

⑤ 市区町村民税 3.69％（①×12.3％）

⑥ 合 計 44.783％ ≒ 45％

会社を解散するとした場合の最後の事業

年度の 法人税率等の合計割合の内訳です。

法人税法から清算所得課税制度が消滅してしまったので、

清算所得の税額を控除する方式も消滅してしまうのではないか、

と注目していたところでしたが、時価評価による評価益への課税の趣旨は

清算所得制度の廃止によって消滅するわけではない、

ということで維持されました。

ただし、清算所得に対する法人税の税率は27.1％でしたが、

それが通常の法人税率の30％となり、2.9％増加したことにより、

合計税率も3.4％増加しました。

組織再編の活性化などにより清算所得制度が課税の実態に

合わなくなった、と制度廃止の理由が述べられているものの、

説明の意味が理解しにくく、含み益のある資産への課税の

取りこぼしを防ぐためとか、マイナスの利積・資積の処理を

もてあましてとか、色々な推測がされていますが、

意図してか否かは別として、3.4％の税率アップによる増税に

なっていることだけは確かなことです。

１から10 までの足し算合計が55 であることは誰でも

知っていると思います。

1 から20 までの合計はわかりますか。

答えは210です。

30までの合計は465です。

このへんまでなら、実際に足し算をしてみて答えをだすことに、

そんなに苦痛はないと思います。

でも、１から100 までの合計とか、1000までの合計とか、

ということになったら、実際の足し算をするのは大変です。

10回のうちの残り9 回の合計が40％とされている

運用益の合計なので、毎年同額の運用益が増えて

いくものと仮定して、１から９までの合計45 を使い、

（2300 万円×40％÷45）として計算される金額が２回目以降

毎年の実現益として逓増していくという計算です。

2010年相続税ゼロは、アメリカ合衆国の連邦遺産税の話です。

これは事実で、アメリカ合衆国では、

どんな大金持ちでも2010年に亡くなった人には

連邦遺産税（遺産税）は課されません。

この遺産税廃止は、

前政権ブッシュJｒの時代に立法化されましたが、

この法律が日本でいうところの「時限立法」だったことから、

本年限りでその効力は失い、

2011年から遺産税は復活し,現段階では2001年以前の規定に

戻る予定です。

遺産税は日本の相続税にあたるものですが、

日本の相続税のように遺産を取得した者が相続税を

納めるというのではなく、遺産そのものを対象に課税しますので、

相続人の数や遺産分割の内容によって税負担が影響を

受けるということはありません。

実際には、故人に代って遺産財団が組まれ、

遺産管理人又は遺言執行者が納税をも含めた相続業務を

遂行します。

申告期限は、原則、亡くなった日から9 ヶ月以内です。

5月2日から5月8日までお休みします。